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几个月内,意欲稳定房价、打击投机的宏观调控政策接连出台,各地楼市闻风而动,波澜起伏。
4、5月间,市区商品房交易量一降再降,跌幅超过20%,而价格反倒屡屡上涨。顺驰置业根据房管局公布数据统计,6月上旬市区商品房成交均价相比四月上涨了4.1%,上周交易单价更是史无前例地突破了5000元。
政策一出,成交量随即下滑,楼市的敏感程度出人意料。天津的房地产市场是否果真如某些专家所言,已经潜伏了“巨泡”?这个市场的真实的,刚性的需求究竟占到多少?楼市的风云变幻是受调控影响,还是另有原因?
商品房何以“涨价跌量”
天津中原市场研究部梁女士告诉记者,天津市今年计划全年上市商品房1300万平方米,而1—3月的供应量仅为90万平方米,不及总量的1/10,据推测4—6月的供应也仅仅停留在100万平方米左右,也就是说上半年推出的房子还不足全年的零头,那么这种供应明显吃紧的状况将会引发什么结果呢?
宜人易居集团分析师张德东认为,天津楼市的主力需求集中在中低端,单价4500元左右、总价50万元以内的商品房是目前市场上的抢手货。那么在供应量不足的情况下,首先卖完的一定是这部分产品。随之产生的问题就是供应结构失衡,即高档房剩余、中低档房紧缺。众所周知,高档房的需求量总是有限的,供应结构的高端化倾向不可能改变和提升购买力,买便宜房子的人终归还是要买便宜房子,于是这部分需求只能转移到二手次新房市场,商品房成交量因此下滑。相应的,在此阶段成交的商品房中,由于大部分是中高档,成交结果必然是单价上涨。上述“价涨量跌”的现象因此形成。
需求有变吗?
那么二手房的交易量是否上涨了呢?据顺驰置业总经理张志勇透露,2004年全年商品房与二手房交易量比例为1:0.67,而在今年1—5月,该比例为1:0.9。也就是说,今年前5个月二手房交易量已基本接近商品房,比去年上涨了34%,这便说明,二手房市场中的确存在大量由商品房转化而来的需求。
但是,这还不能说明近几个月来成交总量的变化。根据统计,4、5月间天津市住宅交易总量呈下滑趋势,业内认为这是受到观望情绪的影响。张德东认为,政策出台后,大多数购房者对政策变化的解读并不专业,外力的影响改变了自住购房者的心理预期和投资购房者的收益预期,观望情绪一度形成。因此今年5月,商品房和二手房不约而同经历的成交量下滑风波,即是由这种预期所导致的。但随着供需关系对市场本身的调节,随着投机者因政策的出台陆续出局,市场逐步趋于理性,走向健康,怀疑也将被信心所取代。以车市作比,去年车价大幅降价后市场曾一度冷清,但几个月内销量便迅速回增,足见真实需求的作用。
据6月上半月的最新统计,楼市似乎已经挺过了敏感期,观望情绪开始解冻,市场呈现出阴转多云的迹象。目前来看,二手房需求量已经开始上升,价格也呈回暖趋势。
市场将稳中有升
在经济学中,市场是基础;在市场中,供需关系是基础,房地产市场亦不例外。一方面,商品房的价格决定着供应比例;另一方面,供求矛盾也在影响价格的变化。但经济学家认为,房地产的多种特殊要素使它不同于一般商品,仅靠市场自身的平抑机制难以实现健康发展,必须介入政策影响。而每一项调控都是有针对性的:比如拆迁,客观上扩大了刚性需求;比如土地供应和融资条件,提高了行业门槛;比如税费改革,抑制了投机,等等。
4、5两月,宏观调控的疾风暴雨袭遍了大江南北,各地楼市的天气却呈现出不同的反映。其实这并不难理解,山有山形、地有地貌,当风起时,平原上云涌,森林中寂寞。房地产市场也是如此,当调控对某地楼市属于“无病问医”时,楼市便不会太敏感。拿天津举例,它既不是毫无机遇的稚嫩市场,也不是投机遍布、热钱翻滚的一线城市,它表现出的观望、短期回落等现象恰恰是客观而真实的,也证实了市场稳中有升的发展趋势。(吴江)