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戴德梁行房地产顾问(天津)有限公司
海河综合开发及城市基础设施的建设为天津房地产业的发展带来了良好的发展机遇,同时土地“招、拍、挂”政策的出台增加了土地市场的透明度,外地房地产开发商看到这些市场机会纷纷进入,为天津房地产市场带来了新的活力,同时也使竞争更加激烈。
天津房地产市场已开始进入快速发展时期,拆迁产生的刚性需求不仅带动了存量房与二手房市场,同时引发了大量改善型购房需求,进而推动了商品房市场的发展。海河综合开发及城市基础设施的建设为房地产业的发展带来了良好的发展机遇,同时土地“招、拍、挂”政策的出台增加了土地市场的透明度,外地房地产开发商看到这些市场机会纷纷进入,为天津房地产市场带来了新的活力,同时也使竞争更加激烈。随着市场的进一步升温,房地产开发的热点区域会不断涌现,天津房地产市场开发热点区域的分布可以用“点”、“线”、“面”来概括。
点:主要是指在市中心内环线以内,单个项目占地面积较少,项目之间呈点状分布,土地价格较高,以高层住宅为主。由于地处城市中心区,城市基础设施相对比较成熟,商业配套设施比较完备,人文环境较好,生活较为便利,因而受到注重生活便利性及子女教育等问题的中高收入人群的青睐。目前在售与即将上市的项目约有12个,项目售价在5000元/m2-12000元/m2。有的项目主打小户型,以个性化的产品设计与较低的总房款吸引购房者的眼光;有的突出都市型别墅生活的概念,不仅提升整个项目的档次,还为一些高收入的商务人士提供了更多的购房选择;还有的以酒店式服务为项目的特色,吸引了大量商务办公型需求的关注。
线:主要是指海河、地铁、快速路沿线区域,其主要特点是景观较好,交通便利,有较高的升值潜力,其中公建的比例较大。海河市内节点工程大部分将于年内面市,由于海河沿线土地的稀缺性及天津政府对海河开发的重视,海河沿线的项目土地价格较高,而且规划设计方面的要求高,海河沿线项目售价大多在6000元每平方米-10000元每平方米。地铁与快速路沿线项目由于出行便利,价格适中,受到大量购房者的关注,成为需求集中的区域。目前地铁1号线在售和即将推出的项目有11个,快速路沿线在售与即将推出的项目超过10个,这些项目的售价在4000元每平方米-7000元每平方米。地铁与快速路所带来的交通优势与升值潜力体现在项目售价中,可以使项目的售价比同区域非沿线项目提高300元每平方米-500元每平方米。
面:主要是指大面积整体开发区域,其主要特点是开发规模大,未来发展与升值空间较大。由于占地面积较大,因而主要分布在城市边缘,如外环线两侧与近郊。天津住宅开发热点“面”主要包括四个区域:一是东部区域,即河东区东部区域、东丽区及津南区北部区域,目前在售的项目如万科东丽湖项目;二是南部区域,即梅江、梅江南、卫南洼、奥体中心区、王兰庄以及南外环两侧的广大区域,目前在售与即将推出的项目有9个;三是西部区域,即西青区中北镇及周边区域,未来5年内将建成4平方公里的西部新城;四是老城区改造区域,包括老城厢、三岔河口、小伙巷、新开路等区域。从上述几个区域的特点来看,受土地价格的影响,城市边缘区域别墅与低层住宅的开发量较大,建筑容积率较低,而市中心区域高层公寓的开发比例较大,建筑容积率较高。对于有一定经济实力,追求居住环境与舒适度的购房者,城市边缘的低密度住宅为他们提供了多种选择。
从天津房地产开发的趋势来看,市中心区域可开发的热“点”将逐渐减少。地铁1号线今年年底即将正式投入运营,2、3号线项目业已列入基础设施建设日程,海河沿线项目陆续启动,随着各线开发的进展,“线”的开发热度将会在未来几年内得以持续。“面”的开发将逐渐外移,其中东部区域未来几年的发展余地较大。东丽区滨海国际机场周边、保税区空港国际物流区、津滨轻轨沿线以及开发区西扩区域,是未来投资开发的热点区域。海河中游的海河新城已作为天津市2020年远期规划中的一个新城镇提出。随着城市居住区的逐渐外移,目前配套与交通略显不足的地区将逐渐成为开发商关注的新区域。