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有关部门是始作俑者?
根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。也就是说,如果房地产商故意欺诈购房者,应该由开发商承担法律责任。但是,在世纪金色嘉园的设计变更中,情况并没有这么简单。
“北京前门地区的有个‘北京规划展览馆’,根据那里的沙盘模型,这里还是绿地呢。”世纪金色嘉园物业的高献恩经理说,“目前,设计确实变更了。我们也无可奈何。因为这块地皮的产权是花园村大队的。为了解决问题,我们还和业主一起给北京市规划委员会写联名信反映过问题呢。”
另据金色嘉园小区的业主们反映,为了维护自己的权益,从2004年就开始多次上访,直到现在,北京市城市规划委员会还没有给他们确切的答复。
据悉,5月25日,丰台区右安门办事处、右安门城管、右安门派出所、东滨河路居委会、花园村大队等单位曾派人到金色嘉园,召集业主代表开会,为花园商贸批发交易大楼顺利开工做思想动员工作。
“会上,花园村村长态度傲慢,说花园商贸批发交易大楼属于1992年修二环时政府承诺的项目,目前已经取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,正在办理开工许可证。”世纪金色嘉园业主李小姐说,“但是,其它参会的几个部门的领导又说不清或不愿讲。会议最终处于混乱无序、争吵辩论的状态。花园村村长最后抛下众人拂袖而去。”
另据李小姐6月11日晚透露,经过核实,她并没有在北京市城市规划委员会的网站上找到花园商贸批发交易大楼的建设用地规划许可证。
对于这些情况,记者向北京市规划委员会求证,得到“过两天给你消息”的回复。结果,截止到记者发稿时止,也没得到任何信息。
实际上,世纪金色嘉园纠纷的出现并非偶然。6月14日,一起诉讼金额达100多万元的房地产案件又在朝阳法院大屯法庭发回重审。它集中暴露的正是北京市房地产市场一直存在的巨大隐患。
北京的段先生1996年从魏女士手中转手购买了一套北京亚运花园价值近人民币129万元的住房。魏女士和转账银行分别证明段先生已经支付魏女士首付款项,并以支票的形式支付开发商房款三次,合计115万左右。但北京亚运花园开发商却以未支付银行按揭贷款为名将段先生告上法庭,要求段先生支付欠款及相关违约金合计100多万元。
双方的分歧是由银行按揭贷款引发的。
“合同约定是开发商为我办理银行按揭。后来开发商给我发函,承认是出于他们自己的原因办不下来按揭贷款。因为当时开发商五证不全。”段先生说,“开发商的这种违规行为直接导致了我购房后5年不能入住的事实。”
据段先生说,亚运花园楼盘开工时使用的土地属于北京市东城区生产服务合作联社,而楼盘合法的土地使用证是在楼盘早已完工后的1999年2月9日取得的。土地使用证为“市朝中外国用字第00158号”。而其工程规划许可证是在1998年取得的,备案文号:98规建字0935号。
开发商当庭予以否认,并称自己1995年前后已经取得了相关证件,只是后来进行了变更。对此,原告提请法庭进一步调查取证。
《环球》杂志记者也联系到开发商的法律代理人宋杰小姐,对于相关内容进行采访。而宋小姐先是反问:“我必须回答你吗?”而后又说:“当事人并没有给我这个授权,我不便接受你的采访。”当记者问及宋小姐是哪个律师事务所的时候,她回答说:“这个也不能告诉你。”
重审法庭上,审判长询问原告是否收到段先生银行支票的转账款项,原告不做回答。审判长当庭质询道:“我已经提醒过你们要调查相关内容,你们今天是否想回避这个问题?”原告不发一词。
据分析,上个世纪90年代末期,由于市场管理混乱,在证件不全的情况下开工建设的案例并不鲜见。
如果说,段先生的纠纷属于历史遗留问题的话,那么在中央三令五申要严格抓好房地产市场宏观调控的情况下,在北京世纪金色嘉园这类纠纷案件上,北京市居然还有这么多的行政、执法部门态度冷漠,甚至公然站到业主合法权益的对立面上去,这又说明什么问题呢?
难怪北京朝阳区的房地产纠纷案件在2004年增长了143.7%。据说,今年以来的类似案件仍然有增无减。
照此下去,北京的房地产调控将朝哪个方向发展?