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二、西部新城板块分析
中北镇整体概况
中北镇位于天津市区西侧,辖有23个行政村,面积38.5平方公里,人口3.7万人,是中国百强乡镇之一。天津外环线西半环从中北镇域穿过,镇东与市区接壤,西与杨柳青毗邻。津浦公路、京福公路通过,地铁二号线的起始站就设于中北镇曹庄。中北镇紧邻外环线西半环,与市内联系紧密,非常便于居住人群向市内辐射,城市化水平比较高。就综合素质而言,中北镇地区在交通便利性、城市化水平、自然条件等方面的综合水准方面在市郊各区域中处于上游。
板块住宅市场分析
1.板块整体供给情况分析
中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区,目前已知的天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景,天津金厦津投开发的水语花城,上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭佳园,天津乐康置业的大地十二城、以及方正地产的项目,每个项目体量均在30万平米以上,其中大地十二城总建近100万平米。目前已知的项目总体供应量约221万平米,已推出面积约15.1万平米;板块目前正处于开发初期,已知项目的未上市量与潜在供应量为未来板块的供应主体,未来总供给量约384.9万。
2.板块内项目价格及产品类型情况
板块内所规划产品形式丰富多样,既有情景洋房、多层、小高层,同时也有高层和别墅产品。目前已上市项目产品以多层、小高层为主;其中假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势,引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品,此外,还采用了多项智能化配套设施,力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制,目前已上市的多层及小高层产品的户型设计紧凑合理,细节化设计明显;以中小面积的户型为主,通过总价优势吸引客群。
目前板块内在售的只有假日风景与水语花城,假日风景凭借其在天津市范围内产品设计上的优势,目前均价达到4800元/平米;而水语花城虽然在户型设计合理,但产品相对普通,因此4500元/平米的单价较能体现目前区域价值。