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三、地铁的建设对西部新城影响预测
提升板块竞争力
随着未来地铁2号线的修建与开通,板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高;板块生活便利性的提升,使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现,地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力,提升板块整体竞争力,同时也将对板块住宅市场走势产生影响。
加大客群来源范围,影响客群区域来源结构
目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域来源相对广泛,主要被万科的品牌和产品吸引。而水语花城项目客群,以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。
地铁2号线连接城市东西方向,将对城市原有的居住布局产生影响,会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来,特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言,地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力,甚至可能包括部分投资型客户。同时,2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民,或工作地点在辐射区域内的购房客群,产生较强的吸引作用,因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。但考虑到天津居民在购房时表现出较强的地缘性,因此预计未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。
影响未来产品供应导向,促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成
通过从板块内目前面市项目了解,板块内的产品规划包括了情景洋房、别墅等高端类产品;并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成,必然促进板块整体档次逐步提升,随之出现高端产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响,决定了板块内未来一段时间内,仍将以中端产品供应为主。
而未来地铁2号线的修建运营,也将促进部分中低端档次产品的供应。这主要因为地铁作为大众化的交通工具,受其影响最大的购房者还将是以工薪阶层为主的中、低端自住型客群;随着地铁1号线开通运行后,地铁对于此类客群的影响将逐渐明显,地铁效应开始体现,此类客群也必将成为板块内项目有效目标客群的重要组成部分,预计供应一方也将保持一定量的中低端产品供应以适应市场需求。
弱化地段差价,预计价格上升比例超过市中心沿线地段
地铁的快速性和通达性,将使城市的地段概念进一步弱化,相邻等级区域的房屋价格也将更加接近。地铁的开通使板块内的居民快速便捷地到达城市中心区域,并且不会发生堵车现象,这就使得目前板块的地段劣势得到极大缓解。而市中心区域的各种交通形式比较集中,公共交通网络及周边生活配套相对已经成熟,因此未来2号线的修建开通,对于提升如西部新城这样的近郊板块的交通便捷性则更加明显。由此相比于城市中心沿线地段,其居住便捷性带来的房产增值也会更加明显,价格增幅也将高于市中心的沿线地段。