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问题二
“货不对板”也要业主收楼
收楼时发现问题,理所当然应该让开发商整改好了之后再收楼。可是现实中,遇上不讲理的开发商,却提出更离谱的要求:“不收楼,就不帮你整改。”这个时候,应该收还是不收呢?
于小姐(化名)叙述了她收房时的亲身经历:她买了某大型开发商在海珠区的楼盘,并按约定在收楼当天约了几个业主一起去收楼。验房过程中,大家都发现开发商“三书一证”不齐全,而且楼盘还是临电、信箱没有装好,单元内部的装修也存在一些问题。于小姐便和其他业主商量,等整改好之后再收楼。谁知发展商方面陪同收楼的工作人员却告诉于小姐,如果不收楼,整改日期很难定下来,如果现在收楼了,很快就能帮他们弄好。可是,几个业主都不愿意在临电和开发商证件不齐全的情况下收楼,但发展商还通过电话告知于小姐,如果她不收楼,并且鼓动其他业主不收楼,那么当初买楼给她的98折优惠就要重新查验。
于小姐觉得非常气愤,发展商交楼时货不对板,业主完全有权利拒绝收楼,现在却遇上如此蛮横的发展商,小业主该如何是好?
专家支招
律师导购网法律顾问林小冰:“先收楼再验楼”不可以
按照正常收楼程序,业主应先验房,再签文件,后交收楼费。但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙。
林律师认为,发展商采取“先收楼再验楼”的做法,将可以取得更大的主动性,购房者难以取得实质性的保护,因为购房者先签收楼纸,就视为对楼宇质量的认可。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要退房或日后若是出现诉讼,往往会处于被动状态。因此,业主在收楼时一定要非常谨慎。
林律师告诉消费者,业主收楼前首先应要求开发商出示:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明,这是通常所说的“一证三书”。业主确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼。
碰到发展商硬性要求业主签收文件才予验收房子,或者房屋出现质量问题的,而且该房屋又未符合合同约定的交楼条件(如未取得任何验收合格文件,未达到合同约定质量标准的),则业主有权拒绝收楼,由此造成迟延交付的违约责任由开发商承担。所以于小姐的做法是符合法律规定的,也能更好地维护自己正当权益。
最常见的“货不对板”现象
1、面积出现重大误差。
按照法律规定,如果建筑面积、套内面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),根据产权登记建筑面积结算房价款。如果建筑面积、套内面积误差比绝对值中有一项超出3%(含3%),那么购房者可以有两种选择:一是补足房价款(产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时,建筑误差比在3%以内部分)或要求返还房价款(产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内部分);二是退房。购房者选择退房的,发展商应在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付款项如数退还,并按一定的利率付给利息。因楼盘设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,还应当签订补充协议。
2、配套设施“人间蒸发”。
开发商促销宣传时作出的种种美丽承诺,包括车位、会所、幼儿园、小学、泳池等配套设施在交楼时得不到兑现,也是目前交楼时货不对板的一大问题。
律师导购网林律师称,对此,小业主在最初签订购房合同时,就应向相关专业人士咨询或者到相关政府部门去查询小区的详细规划图;并且保留好销售广告和宣传资料。如果开发商拒不兑现承诺,那么消费者可以向法院提起诉讼,要求发展商承担违约责任。
3、房屋质量存在问题。
如果业主在收楼时发现房屋出现质量问题影响居住,或是房屋的装修交付标准不符合合同约定。那么业主有权不交纳各项收楼费用,不签收开发商的收楼文件,不签收钥匙,并要求开发商按照约定交付符合条件的商品房,同时一并追究开发商的迟延交楼的违约责任。
此外,针对装修质量上经常出现的“货不对板”,张启军律师还指出,业主必须与开发商签订一份关于屋内装修的补充协议,在协议中,与开发商对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等做出详细约定。如果是进口的材料或设备,还要在合同中写清楚原产地。对开发商承诺赠送的材料和设备,也要通过书面形式明确下来。