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●个人所得税:(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%
●未能提供住房原值凭证,按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税
●土地增值税均为1%
二手房个税、土地增值税完全攻略
昆明市地税局5日召开新闻发布会,宣布从今年12月21日起,对个人转让住房的,按政策规定征收个人所得税和土地增值税,并在市区5个房产交易中心及各县区开展一体化征收管理,其征管流程将按“先税后证”的原则,在房管部门颁发产权证之前,地税机关根据纳税人提交的相关涉税资料,进行税款或减免税手续办理,纳税人凭完税凭证或免税凭证,方能到房管部门领取房产证。
据昆明市地税局副局长谷中介绍,昆明市个人转让住房环节的税(费)种此前已实施的有:契税、营业税、印花税、城建税、教育费附加和云南省地方教育附加。
5项措施应对两税征收
有关方面经过深入调查研究和协调,对“两税”征收将采取五条措施。
这5条措施中,一是专门制定了《个人转让住房所得征收个人所得税管理办法》和《个人转让房地产土地增值税征收管理办法》,对两个税种征管涉及的问题作了尽可能详细的规范和讲解;二是从昆明市的具体情况出发,从低确定核定征收率。市地税局报经省地税局批准,能够提供原购房价格证明的个税征差额的20%和1%的土地增值税;不能提供证明的个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税,税率为政策规定的最低限;三是大力开展宣传,广泛告知政策及纳税相关事宜,从即日起将有4万册《个人转让住房税收政策指南》放在各房产交易中心;四是为防止交易双方赶末班车造成拥挤现象,将细化措施缓解征收压力,方便群众;五是各基层单位在人员、设备、岗位设置、场地管理等方面加强组织保障,以确保政策衔接和征收工作顺利进行。
21日前递交手续可免两税
鉴于昆明主城区现有的几个房地产交易中心场地十分有限,从即日起,除加强工作人员外,还将采取一些过渡措施。如遇交易人员较多,无法当天受理或办理税收征(免)手续的,将采取先接件登记备案,后办理缴税手续或发放号牌的方法。具体而言,从即日起到今年12月20日止,凡地税窗口接件后当天不能办理完毕缴税手续的,采取先接件登记备案后办理缴税手续的办法处理。登记备案后的办理时间可延至2007年2月28日。
据悉,对本次“两税”征收细则尚不明白的,市地税局提醒市民可到产权交易中心办税窗口或向当地地方税务机关具体咨询。昆明市地方税务局提供的咨询电话为:办公室0871-4117116;税政一处0871-4117159;税政二处0871-4117161;税政三处0871-4117163。
7种情况免土地增值税
在个人所得税和土地增值税征收当中,哪些情况可按政策申请减免,哪些情况属于合理避税,哪些情况属于个人隐瞒、虚报房地产成交价格?5日,针对老百姓非常关心的细节问题,昆明市地税局有关负责人一一详细解答。
自用5年后转让免个税
问:个人转让住房可享受哪些个人所得税优惠政策?
有关负责人:一是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税;第二,对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购买住房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。
具体缴纳额度这样计算:纳税人重新购房的金额大于原住房销售额的,全部退还已缴纳的个人所得税纳税保证金;纳税人重新购房金额小于原住房销售额的,按新购房金额占原住房销售额的比例部分退还纳税保证金。
个人出售现房后1年内未重新购房的,所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。另外,纳税人享受退还个人所得税纳税保证金优惠政策的,其一年内仅限一次,且只能为一套住房。(上述一年是指自纳税人缴纳个人所得税纳税保证金后,取得税务代保管资金专业收据之日起满一年。)
7种情况免土地增值税
问:在交易过程中哪些情况可减免土地增值税?
有关负责人:主要有七种情形,(一)个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,免征土地增值税。(二)通过法定继承方式转让房屋产权的,免征土地增值税。(三)自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收土地增值税。(四)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可免征土地增值税。(五)纳税人转让原自有住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报核准,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定征收土地增值税。(六)个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的,免征土地增值税。(七)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由个人自行转让原房地产而取得收入的,免征土地增值税。
堵住虚假赠与逃税
问:每逢一项税征收之前,市场上往往会滋生一些不正常的现象,包括通过虚假赠与的方式逃税,有没有什么办法加强管理?
有关负责人:我们将严格执行国税总局下发的《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》要求。纳税人在办理无偿赠与减免税手续时,必须提供相关证明材料,填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明,税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。为防止房屋买卖双方利用假赠与行为,偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税,将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类,前者购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定交易时间,后者则以取得产权证或完税证明为界。对于个人无偿赠与不动产行为,税务机关对受赠人将全额征收契税、印花税,并加盖“个人无偿赠与”印章。
为了强化税收征管政策的连续性,当受赠人再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
同时,昆明还将借鉴其他城市的先进经验,一是通过政府认可的、诚信的房屋中介机构对个人交易情况进行把关,二是向社会广泛进行税法宣传。
攻略:如何办(免)税?
卖房人申报纳税应提供的资料包括:纳税申报表;房屋产权人的居民身份证原件和复印件;所售房屋的产权证及契税完税证的原件和复印件;销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件;原购买(建造)房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件;地税机关指定需报送的其他资料或证件。
卖房人申请减免税应提供的资料包括:减免税审批表;房屋产权人的居民身份证原件和复印件;所售房屋的产权证及契税完税证的原件和复印件;销售该房屋时与购买方签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件和复印件;原购买(建造)房屋时取得的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件;地税机关指定需报送的其他资料或证明文件。