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首先是经济发展的阶段问题。业内专家认为,天津市场目前还没有实现充分竞争,没有达到完全比拼实力的时候,因此许多公司对于公司形象和办公场所要求不高,造成写字楼市场不发达。
其次和天津市经济结构有关。天津恒达房地产顾问有限公司总经理萧荣认为,天津是一个工业城市,天津的企业主要是生产型企业,位于开发区和城郊,办公在厂区内进行,对写字楼几无需求。第三产业中的商贸、物流、金融公司以及创意型对写字楼需求较大,而这些公司在天津尚处在发展过程中。据统计数据,第三产业在三大产业中所占的比率,全国平均水平接近40%,上海已经达到了57%,发达国家甚至达到70%,而天津目前在30%左右,和天津的城市定位极不相称。
由于以上因素,导致写字楼市场长期处于不温不火状态,去年天津写字楼销售亚军金额仅3亿多元;而写字楼的价值亦不被市场认可,天津部分写字楼的价格与周边住宅价格持平甚至略低,导致开发商开发热情不高,开发量很小。2004年,天津新增写字楼项目不超过10个,2005年为12个。而北京2004年新增写字楼项目超过40个,2005年更有超过30个项目的市场增量,双方差距明显。
随着天津作为北方经济中心定位的确立以及滨海新区的大开发,城市地位大幅提升,写字楼尤其是高端写字楼,显性和潜在的需求激增,以致出现50%需求缺口。
高端写字楼市场短线看好中长线不容乐观
宏观经济形势对写字楼市场虽有决定作用,但短期内效应并不明显,开发商尚需谨慎入市。随着天津城市地位的提升,国内外企业对天津表现出高度兴趣,但是大部分目前都处在考察或者小规模进入等初级阶段,写字楼中短期内吸纳能力有限。
如空中客车的到来对天津经济是一大促进,甚至有境外媒体称为“再造一个浦东”,但是其完全落成投产还需要几年时间。围绕空中客车有大量服务商将进入天津,均为写字楼市场的潜在客户,但是这些公司尚需假以时日方能在天津市场落地生根,形成完整的产业链条,对写字楼租售市场产生真正影响。
据天津中原统计数据,天津写字楼市内六区多年来累积建筑面积为240万平方米,而预计未来2-3年内天津市写字楼供应量将达到170万平方米,达到历史总数的70%,即使综合考虑天津市经济发展速度,这个供应量依然是惊人的。天津中原地产研究部总监梁美娜认为,在短期内,由于目前甲级写字楼缺口较大,价格有一定上涨空间,投资价值较大;但是从中远期来看,由于众多在建和规划的写字楼产品定位为高端,随着这些产品的大批量问世,市场供求情况将逆转,未来价格将适度下调,回归常规水平。
记者了解到,仅南京路一地就规划建设重大项目33个,其中相当大一部分为写字楼。目前,环球置地大厦等项目已经推向市场,复地集团开发的天津中心、和计黄埔项目、津汇广场二期等写字楼产品也将于明年面市。以上产品均为甲级写字楼,可以预见,随着这些产品的扎堆面世,供应激增,必有一番大战。
特色产品方能“笑傲江湖”
对此情况,开发商只有细分市场,推出有个性、有特色的产品,方能规避同质化竞争。如最近推向市场的南京路君隆广场综合体项目,通过引入六星级酒店提升项目的国际化氛围,采用罕见的纯板式设计,以及3.9米的标准层高(部分5.1米层高),都区别于市场上绝大多数写字楼产品,虽然价格高企,依然有效避开了同质化陷阱。
梁美娜还以北京当代集团开发的当代万国城MOMA为例,MOMA采用恒温恒湿技术,其售价达2万多元每平米,高出周边项目一倍,但是销售状况良好,也没有对周边项目产生压力,因为双方并非同类型产品。
另外一些人性化的设计也可为产品加分。比如信达广场为方便盲人乘梯,在按钮上设置盲文;其酒店式公寓与写字楼共用一个大堂,开发商特意设计一个缓冲空间,冲淡商务气氛,都是一些很精巧人性化的安排,虽然所费不多,却能体现开发商的功力。