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二手房转让征收个税和土地增值税的消息再一次让房产中介和房屋交易人绷紧了神经。但如何从客观的角度看待此次“落地”的“两税”,本报特别邀请两位学者作出解读,希望还原一个在税收风口浪尖上真实的昆明楼市。
云南大学留学生院院长 经济学教授徐光远
长时间的“吹风”,一再地渲染和酝酿,倍受关注的个税、土地增值税开始在昆明执行了。虽然大家对这两个税收的落实早已是心中有数,但还是会对昆明的房地产市场掀起不小风浪。几手房交易成本的提高,使投资者几乎无利可图,炒房获得的收益所剩无几,将严厉打击投机者的炒房行为,标志着昆明房地产市场走向规范。而各税种征收一系列的轨迹,记录着昆明宏观调控全面落实的历程,也彰显了中央打击房地产投资的力度。
此外,严厉限制炒房,即使有钱买房,由于要交纳高额税款也会慎重,对无房者无疑是一个“福音”。而对本人名下的住房或者有以小房换大房这样改善住房需求人来说,税收政策中都有减免或免征的政策优惠,实际上并没有高额的税款压力。所以,从某种程度上说,这对解决贫富不均是一个强有力的举措。
云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任、副教授周大研
契税(普通住宅减半征收与非普通住宅全额征收的界定)、营业税、个人所得税、土地增值税,四大税种重拳出击,至少反映了一个问题:在国家宏观调控的打压下,房地产市场需求仍然比较旺盛。相比行政手段和利率手段,税收调控对投资需求的抑制作用最为直接,它也是需求管理最有效的宏观调控工具。
但有一个问题是值得考虑的,无论是契税、营业税,还是现在征收的个人所得税、土地增值税,都是交易环节税,而保有环节税的征收是个空白。换句话说,国家出台的“堵”的政策太多,而“输”的政策太少。虽说目前征收的税种对抑制投机有直接效果,但仅只是权宜之计。个人认为,只有“堵”和“输”的政策两者结合,才能真正稳定市场。
现在物业税草案正在讨论中,这个税种属于财产税,意味着继这四大税种之后,国家下一步将对空置住宅和拥有多套住宅的情况进行征税,相信物业税一旦出台,其影响力将更大。
当然,对于这次两个新税种的征收情况还要通过一段时间的检测,否则无法作出评估,就像营业税在昆明征收才4个多月,如此频繁的税种“落地”,有可能将风险传达给金融机构,造成负面效果,值得权衡。此次两税“落地”,效应预计应该在明年下半年显现出来。
另外,值得一提的是,二手房市场是中低端市场,以目前的税收征管情况来看,存在重复征税的问题,这可能会抬高房价,加重中低收人者的负担。
新闻助读:
去年5月底、国办发[2005]26号文件转发了国务院七部委关于做好稳定住房价格工作意见,即“国八条”,提出了一系列以经济手段为主的的综合调拉措施政策。国家税务总局即刻发文要求在个人转让住房环节加强税收征管。昆明市子去年12月加日正式启动房地产税收一体化征收管理。也就是时个人购房不足2年转手交易的,销精售时按其取得的售房收入全额征收营业税(税率5.5%)的政策。
今午5月底,“国六条”出台,将住房转让营业税征收时间由原来的2年改为从2的6年6月1日起以5年为时间界限。昆明市于今年8月1日,将该项政策“落地”。
征收个税、土地增值税的说法由来已久。2004年1月,征收二手房房个人所得税率先在杭州实施。而后,个税政策在南京、北京、、青岛、深圳等地先后试行、此番“落户”昆明,可林说是水到渠成的结果。