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新客户增量不足
换房(RELOCATION,直译为布局变换)分为三种情况,一是经营业绩上升、经济实力增强需要扩充办公规模,如马士基由于业绩扩大,一部分搬迁至金皇大厦,一部分搬迁至津汇广场;另一方面是由于经营不善,从较好的写字楼搬迁至租金水平较低的写字楼;还有一种是原本租赁写字楼的客户自购写字楼。但是不管是采取哪种方式,均是取此则弃彼,如同猴子掰包谷,对写字楼整体市场没有产生新的需求。
据戴德梁行商业楼宇部项目总监张亚颂介绍,在其负责营销的写字楼项目中,换房率达70%,部分项目甚至超过这个比率。蓝钻·国际总经理卢世骍介绍,购买蓝钻·国际客户中,90%以上客户现有的办公场所是租赁的,购买写字楼的同时将对原租用的写字楼退租,这部分客户占到了其总客户的60%以上。于是在写字楼市场,我们看到的都是一些“熟悉的身影”在各大写字楼之间闪转腾挪,而新加入写字楼租务市场和购买市场的客户增量保持在一个较低的水平线上。同时记者在调查中发现,写字楼市场的投资比率过小,据调查,文华中心、金星河畔写字楼部分其客户中纯粹为投资的仅为10%,金皇大厦、泰达大厦、蓝钻·国际等比率较大,但也仅为30%,和上海、北京等地购买写字楼投资蔚为风气形成显著对比。
“问渠哪得清如许,为有源头活水来”,换房率过高、投资率过低从侧面反映出天津写字楼新客户增量不足、第三产业不够发达的现状。不过情况也在迅速变化中。据21世纪不动产写字楼部主管刘春莹介绍,在委托其寻租的客户中,除了原来天津写字楼的传统类型客户外,还有大量的网络、软件开发、创意产业公司,其中不乏由北京及外地进津发展的知名企业。这些企业均属于天津经济结构中最缺乏的第三产业类企业,其大量进军天津市场表明,虽然天津的大开发仅为开局之年,但魅力已初显,除了由于国家政策倾斜而落户天津的大型项目如空中客车等,还吸引了大量服务性企业的到来,经济微观层面改善,将对于中低端写字楼市场持续发挥影响。
商住楼争食写字楼市场
商住楼是中低档写字楼的有力竞争者。2006年,天津写字楼市场新增项目约12个,总建筑面积约为39万平方米,而年度住宅开发量在1000万平方米以上,双方的建筑面积之比接近30:1。而据天津某研究机构抽样调查,有50%的被调查者表示所在居民楼内有民宅商用的现象。广大的商住楼以及商住现象必将对写字楼市场,尤其是中低端写字楼市场产生重要的影响。
商住楼具有明显的价格优势,如商住楼中较为知名的罗马家园200平方米的出租面积,租金为8000元/月,折合成写字楼仅为1元多钱每天每平方米。另外,无论是按揭贷款还是物业管理费,住宅楼要明显低于纯写字楼。
中原地产投资分析师崔凯表示,商住楼以住宅立项,行使写字楼功能,归根结底只是一种过渡产品,适应于一些实力还不够雄厚的中小型企业,也和经济发展的阶段有关。随着经济发展,以及出于城市形象的考虑,一些城市已经开始实行“住宅禁商”。广州、厦门已于2005年5月1日和6月1日开始实行“住宅禁商”,今年6月份北京也推出住宅禁商令,使乙级写字楼租务市场暴涨五成。
如果未来天津实行“住宅禁商”,很多中小型公司的选址由民宅转向乙级写字楼,将会促进写字楼客户的梯级流动,原先乙级写字楼内的客户会选择甲级写字楼,从而促进甲级写字楼市场的需求更加旺盛,同时激发更高端的甲级写字楼项目入市,与发达城市相抗衡。商住楼的存在与否,成为中低端写字楼市场的一个巨大变数。