|
||||
商业运营时代
2006年对于滨海楼市的商业地产来说是一个明显的转折年。近年来四处开花的临街商铺、大型商厦、写字楼等商用房已经陆续建成并逐渐投入使用,从此滨海商业地产将从开发期转向经营期,新增项目非常稀少,而招商招租成为商业项目的重头戏。
今年开发区除了一个写字楼项目和一个酒店式公寓首次亮相销售外,其余在售项目均为前几年推出的余房,商业项目供应量相当有限,大不如前两年。塘沽区商用房市场也同样不文不火,2006年没有新增的项目,在售的也都是剩余房源。这些商用房项目的市场推广力度较小,因此更显得市场的平淡。
已经建成入住的商业项目,在入住后即获得较大的成功,两个位于第三大街的大型商业项目已经进入经营阶段,招商情况非常可观,优势地段甚至出现一铺难求的紧俏局面。由此可见开发区因为人口聚集而带来了巨大的商业潜力。
而滨海新区其他区域则没有这么幸运。塘沽区外滩附近的一个商业项目虽然在年中就已经入住,但招商情况却并不乐观,尽管处于著名的塘沽金街商圈,但谨慎的经营者仍在观望,同时该处的购物消费人气还有待挖掘。汉沽和大港的商业设施大多都是随着住宅市场的开发而遍布各个街道,社区商铺是商业最为常见的形态,大型商厦和写字楼等其他形式的商业项目还不多见。由于遇到了居住人口不足、聚集效应不强的两大难题,汉沽和大港的商业项目真正显露出其投资价值,还需要购买力和城市聚集效应的增强。
销售放缓
受政策的影响,今年滨海新区的房地产项目面临着前所未有的销售压力。塘沽区洋货市场附近的某个项目,虽仅有两栋楼,销售周期却从年初延续到年末,不少大户型仍成为老大难;开发区泰丰公园附近的某个大型项目,已经整整走过了两个年头,仍然有不少剩余产品待售。
宏观调控后,各方对未来房价的涨与落众说纷纭,众多购房者选择观望,并不急于购房,让各个开发商感到一股寒流。今年年中,滨海新区的房价就开始趋于平稳,房价不涨导致楼盘销售受阻。更为重要的是,一些项目的项目定位与市场需求存在一定的偏差。导致产品相对过剩,市场消化速度较慢。同时,由于房价上涨过快,小户型由于总价较低,相对于总价高不可攀的高档大户型住宅更受市场青睐。因此一些大户型住宅项目的销售状况更加冷清。
尽管一些项目的销售业绩并不乐观,但购房者所希望的房价下跌并没有出现,开发商也没有采取降价或促销的手段挽救市场。毕竟这些手段对于任何一个开发商来说,其带来的巨大的市场风险将可能葬送整个项目,况且当前的冷清的市场被许多人认为是暂时的,未来的市场将出现回暖。
建筑差异
由于各地土地资源的紧缺程度不同,因此土地的利用强度也各不相同。塘沽区、开发区和保税区,今年来随着房地产的发展,地价一涨再涨。为了合理利用土地,使其价值最大化,提高地块开发的容积率已是政府规划部门首要考虑的因素。由此导致了高层建筑成为了塘沽区、开发区和保税区的主旋律,而多层建筑低密度小区也基本消失在今后该区域的房地产开发中。一座座高耸挺拔的现代建筑让这里更加具备了大都会的城市感觉。而对于购房者选择项目来说,除了地段的差异外,各个楼盘间在建筑形态和房型等方面的差异将大大缩小。
而土地资源相对充足的大港区,住宅开发则以4-6层的多层建筑为主,住宅小区一般都以整齐划一低矮楼房排列而成,让这里更多了一些休闲恬适的生活氛围。汉沽区的房地产发展则介于多层与大高层建筑之间,以12层左右的小高层建筑为主。也有些开发商保持一定的容积率,在同一个楼盘内规划出多层、小高层和大高层等多种建筑类别,体现出建筑的多样性,以供不同喜好的购房者进行选择。
行业洗牌
2006年,联想旗下的融科置地与塘沽区本土开发商贻成集团联手开发塘沽项目;万科也加入到开发区的地产开发行列;来自市区的房信集团、宝利集团则走出天津市外环线,分别抢滩大港和汉沽,滨海新区房地产的区域壁垒在今年被彻底打破,资本的扩张天性也在地产行业市场化进程中不断施展力量。
众多大型房地产开发商来到滨海新区跑马圈地,给实力弱小的本土开发商制造了极大的生存危机。首先,随着土地出让的公开化和透明化,拿地更多的资金和实力的较量,优胜劣汰强者更强必然是未来滨海房地产的行业写真,那些以单个项目而生存的小型房地产企业或与其他企业进行联手,要么彻底退出房地产行业转头其他产业,洗牌之后,只有实力强大、地产开发经验丰富的大型企业瓜分滨海房地产市场。