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一、总的概括
即将过去的2006年,于房地产业可以说是雷声滚滚,风风雨雨。好在我们乘风破浪,总算平安地走了过来,而且总体上还不错。根据目前所掌握的情况测算,预计2006年全市房地产市场,商品房销售面积约1060万平方米,与去年1038万平方米基本持平,略有2%的增长;年内商品房有效供给约在1300万平方米左右,供求节余在240万平方米至300万平方米,市场供求总量基本平衡,有所节余。
今年是天津土地与房屋统一于一局管理之下,真正形成房屋、土地统一市场的第一个整年度。一年来的情况显示,土地市场信息更加透明,土地成批量上市,这些都推动了土地市场的发育和规范。同时,行政资源的整合,也提高了办事效率,方便了置业群众。
今年的天津房地产市场与其他城市比较,在交易量上面积停滞或减少,与上海等城市类同,由于预期待购,在价格上继续上涨,和北京等地区相似。因为环渤海区域起飞,在资本构成上外来明显增加,与二线城市同步。
二、基本特点
1、产业在调控中波动运行。2006年5月中旬以来,中央政府/部委出台了主要的房地产调控政策16个,可谓频繁又密集。根据已经出台的文件精神和市场反应的情况,中央政府还要陆续出台新的政策,“政策行走期”还会持续一段时间。山雨欲来风满楼,在新老政策的落实、交替和出台中间,市场处在变动和重组之中,未知因素比较多,交易波动。今年前9个月中,全市商品房销售的面积、金额、单价三项指标,其环比分别出现负增长的月份为3个月、4个月、4个月。
2、滨海概念逐渐形成动力。今年上半年,美国一本英文财经杂志介绍中国的一期是以天津滨海新区为封面的,滨海新区概念已经穿越国界,声震全球,为越来越多的国内外有识之士所接受。自2005年下半年以来,已经有100多家国内外知名的企业来到天津进行项目开发。最近,除了万科等在塘沽出手拿地外,大量的外来企业到滨海新区做投资考察,准备近期进入。据全球著名工业地产机构普洛斯亚洲区分部预测,环渤海京津、滨海地区工业地产出现新的商机,面临大规模的开发高潮。
3、市场观望预期气氛浓厚。在房地产市场的梅雨季节,置业者的消费行为必然要进行调整,这是一种理智的反应。自年初以来,需求者观望心理普遍,预期不明确,持币待购现象增加。尽管不少项目预先加大了推广力度,但是期待中的“金九银十”并未出现。同时2006秋季房地产交易会也只是销售商品房4.75万平方米,二手房1.54万平方米,与几年前的几十万平方米的会上交易,已经不可同日而语。2006年,预计全市二手房交易面积约660万平方米,与上一年855万平方米相比,减少约195万平方米,下降约23%。
4、企业资本重组已经开始。罗贯中的《三国演义》开篇讲的好,“合久必分,分久必合”。合与分,既取决于外部条件,亦取决于内部因素。在一轮接一轮的政策冲击波下,产业资本适应性地进行分化、改组、重构。对于天津来说,今年,最大的企业变化的“动静”莫过于暑期的香港路劲基建重组顺驰中国,对二手房市场影响最大的莫过于汇众房产中介门店一夜全闭事件。犹如地震,其发生是各种力量对抗的结果。震动给人们的记忆是深刻的,影响是长远的。此外,中性的资本联合发生在联想集团与塘沽企业的合作项目开发之中。
三、主要矛盾
首先,交易出现“量停价涨”的反常现象。如前所述,2006年商品房销售和去年基本持平,二手房交易出现了大幅度的下降。现代经济学市场均衡理论说明,需求减少或不变时,应该是价格的向下调整或稳定不变;现在的情况是:在交易从而需求下降或不变的同时,价格反而明显向上调整——根据现有材料测算,2006年全市商品房平均交易价格约5090元/平方米,同比增长约在19%左右;二手房平均交易价格约3500元/平方米,同比增长约在40%左右。应该说,这种“量停价涨”的现象是不符合市场一般规律的。
其次,中低价格房屋短缺显现结构性问题。近几年,我市比较大的板块,诸如梅江居住区、海河两岸开发、老城厢改造和开发区等住宅开发建设项目,基本上都属于中高档价位。然而,由于天津属于老工业城市,职工工资收入水平与沿海大城市相比有一定的差距,买房置业能力受到限制。据权威部门调查,目前天津城市居民住房主流需求集中在户型100平方米/套左右、单价5000元/平方米以下的商品住宅。在暂不考虑区位的条件下估计,2006年内主流市场供给缺口很可能会达到50%。
再次,二手房市场早熟催生价格超常增长。2003年,天津商品房交易面积同比增长约60%,同年,二手房交易面积达到688万平方米,同比增长103.07%。与上海等城市经历了几年的时间二手房才达到了与商品房比肩的地位相比,天津几乎一夜之间就实现了。由于住房市场内中低价位的商品住宅供给不能满足需求,大量的拆迁刚性需求和一部分改善性需求进入二手房市场,在存量供给不能一下子适应的情况下,强力推动了二手房价格的上涨。2003年至2005年,增长速度分别为18.01%、43.94%、29.00%,已经明显超过了商品房价格的增长。
最后,投资性购房过分的集中在滨海新区。适度的投资性而非投机性购房被认为是房地产市场的活性因素,其效应是良性的。现在的问题是投资性购房过分集中于开发区所在的大塘沽一个区域范围,形成了“烧瓶效应”。据一线营销人士反映,开发区所在的塘沽地区,一些新开盘被看好的项目,其中投资性购买有的已经占到30%上下,个别的甚至接近40%。事情验证了“一分为二”的辨证法——滨海概念在声誉鹊起的同时,也过快地吸引了不动产投资的集中——这是美中不足。
四、对策建议
第一、全面彻底落实中央政府调控政策,实现房地产业发展模式的根本转变。最近,作为地方政府落实中央“国六条”的举措《天津住宅建设规划(2006-2010年)》已经公布。在此之前,《国务院关于天津市城市总体规划的批复》(国函[2006]62号)中提出,将天津市逐步建设成为“生态城市”。这些对于天津住宅建设来说纲领性的文件若能得到全面落实,我市住宅建设开发将会实现从粗放型到集约型可持续发展的转变。
第二、充分利用滨海新区列入国家战略布局机遇,实现积累的住房潜在需求。根据测算,1994年至2006年,天津累计拆迁城市房屋面积约在3000万平方米左右,按照拆迁形成的住宅刚性需求“乘数”:1994年至2000年按1:3,2001年至2006年按1:2.6计算,可形成需求约8000万平方米。以同期所销售的商品住宅中拆迁安置性购房占80%的保守估计,还有约2600万平方米没有实现。经过研究论证,可以利用中央给予滨海的政策资源来实现这部分需求。
第三、以土地为兑现天津住房建设规划的龙头,从根本上改变住宅供给结构。从现行体制讲,即在系统的包括补贴、贴息、住房合作社等一系列城镇住房保障体系未完整建立之前,目前,欲从根本上扭转商品住宅供给偏低的市场局面,只能首先在土地上做文章,准确说在普通住房的土地出让上实现重大突破。土地出让的位置基本上决定了社区的性质,地价的高低基本上决定了入住的人群。在很大程度上,住宅供应结构的调整取决于土地。
第四、进行城镇职工住房制度的深化改革创新,解决中低收入阶层的住房问题。近年来,中央政府进行的房地产市场宏观调控,尤其是改善住宅供给结构/稳定住宅价格的措施,体现构建和谐社会的取向与决心。不过,从治本上讲,房价偏高以及供给结构扭曲只是当前中低收入家庭解决住房的时段性障碍,以长治久安的角度,最重要的,也是当务之急的,是建立起一个能起长效作用的,完整系统的中国城市住房制度,就像工业化国家那样。(刘玉录)