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嘉宾:天津中原梁美娜 万通地产何泽利
主持人:姜昊
关键词一:房价
主持人:对于房地产行业而言,即将结束的2006年是一个多事之秋:3月17日,央行再次调整房贷利率;3月26日,国务院《关于切实稳定住房价格的通知》出台;4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出8项加强房地产市场引导和调控措施;5月11日,建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,下猛药遏制房价;5月27日,建设部公布了稳定房价的6个时间表;随后,北京、上海、广州、重庆、深圳、南京、成都等城市纷纷出台调控细则。国家针对房地产行业打出了一系列凶猛的组合拳,目的只有一个,就是要解决目前各地区房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题。对于天津的房价,二位有什么看法?
梁美娜:中原长期跟踪房价,发现一个趋势,现在房价基本进入了一个平稳走高的通道。以今年第一季度的房价为例,每平方米为5048元,同比去年上升31%,比去年第四季度上升21%。而从第二、第三季度中每个月监控来看,基本上上调和下调的幅度不会超过5%,现在房价相对是平稳的,但是有一个平稳走高的趋势。大家还可以探讨一下后期的房价怎么走。
天津还是以内需为主,基本上外销很少。当然个别楼盘有不一样的情况。总体来看主要还是自用型改善型为主,投资的比例相对较少。这导致成交量跟房价系统受到宏观调控和其它因素的影响相对小一些,相对是比较稳定的。
何泽利:研究机构的数据是相当准确的。我只是作为发展商来讲对市场做一个大概的评判。天津房价走高的幅度相对于北京来讲会低一些,总的感觉还是健康的、平稳的,相对快速的向前发展。我到过的其它城市,比如长沙等,他们的涨幅是很高的。天津有一些利好因素和背景,天津的房价还是比较坚挺,后期比较看好。
梁美娜:我们对天津的房价还是比较看好。分析房价的因素很多,简单来说影响最直接的是供需状况,还有成本。成本这块很明显,从2003年到现在,土地的价格一直居高不下,直接会影响后期的房价。另外从供需的情况来看,天津对普通住宅的需求量还是很大的,而且非常稳健。另外就是现在天津城市改造的步伐还在继续,城市改造会牵扯到一部分的拆迁,而且整个城市面貌会有改善,包括交通等等,导致整个商品房市场的质量提升,这也会对房价的向上拉动形成支撑。
我们也看到,目前对于高端市场,有部分项目面临一个销售压力的问题,但是我觉得对市场来说也是一个好事,代表这一块竞争会更为充分一些。而且外地的开发商进入天津,后期会有更多亮点的项目。只要做好产品,保证质量,房价尤其是高端产品的价格,也会有一定的上升空间,当然不会像去年、前年增幅那样大。总体来看房价是上升的趋势。
关键词二:户型
主持人:在上半年出台的一系列宏观调控政策当中,有一条格外引人注目,就是“6月1日起新开工建设住宅90平方米以下户型要占到开发建设总面积的70%以上”。国家出台硬性指标来促进市场中小户型产品加大供应,以缓解供需结构性矛盾的问题。这个政策能否真正起到作用呢?2006年市场中的户型供应是否出现新变化了呢?
梁美娜:90平方米以下户型占总面积的70%,而且已经审批结束还没有取得施工许可证的项目还要进行户型调整。这对开发商来说影响最大,不过对购房者而言却是好事。如果政策落实,预计一年后中小户型供应量就会迅速释放,长期存在的供需结构矛盾将会缓解。
前些年天津房地产市场的需求实在是太旺盛了,只要开发商推出稍看得过眼的房子肯定会被一抢而空。在这种背景下,开发商自然不愿下大力气在户型设计上动脑筋。可以说,前几年的天津楼市,不是消费需求引导市场,而是开发商总试图引导消费者。
目前,市场已经出现新变化,主力户型面积较以往有了明显缩减,两居室的面积从过去的110至120平方米缩小到100平方米上下,有些楼盘甚至出现了八九十平方米的小两室;三居室面积从过去的150平方米左右缩小到120至130平方米。
受不同建筑标准的限制,南北小户型设计有相当大的不同。在深圳、广州这样的南方城市,90平方米也许可以做成三室。在香港,户型面积被压缩到最小,为尽最大限度地保证每个居住者的隐私,一套90平方米的住宅可以设计成三室,居室仅保留了最基本的居住功能。但是香港设计师会通过开窗、楼体挖槽等设计,来尽量保证小房间的采光和通风。另外,香港人对住宅物业管理和配套服务非常看重,每栋住宅都拥有宽敞的一层大堂和功能完备的会所,家庭会客功能往往都转移到这里。新政出台后,标准统一了,开发商必须照此执行,相当于给开发商带上了紧箍咒,在户型设计上需要更精心、更人性化。对于购房者而言,这也是件好事。
何泽利:进行市场化经济,不管是房地产还是别的行业,都要尊重它自身的发展规律,人为的调控毕竟是辅助手段。房地产行业是国民经济重要的支撑点,对市场的调控,我认为政府是非常慎重的。他也在观察市场的情况,然后想后期的措施怎么出台,力度怎么样。房地产是国民经济重要的组成部分,万一没有调控好的话,影响是非常大的。
我认为在户型问题上,有专业经验的发展商会自觉的适应市场需求,这样市场就形成良性循环,最终受益的是消费者。流通领域里最根本的就是需求,需求被满足了就是良性的,所有的动力是来自需求的。中国经济快速向前发展,产生结构是立体化的,需求也是多样化的。可能有需要大房子的人,也有需要中号房子的人,这个需求是非常丰富的,单纯制定一个指标是无法适应如此丰富的市场需求的。
关键词三:创新
主持人:“国六条”及“国十五条”等宏观调控政策的相继出台,使得中国楼市开始面临重要转型。天津房地产市场中,各开发商为了应对新政策所带来的挑战,纷纷在创新上下功夫。一时间,楼市中开始在户型、景观、规划、营销等方面掀起一股“创新”风潮,新概念、新设计层出不穷,为购房者带来更多选择。如何看待这些新变化呢?
梁美娜:新政出台后,各开发商舒舒服服卖房的日子一去不回了,特别是高档房市场销售出现压力,但这也是一件好事,可以促使开发商转变理念,加快创新步伐,提升项目品质,最终百姓才会受益。
今年,天津的房地产市场创新非常多,比如在景观方面,从最早的栽树苗、铺草皮,到如今邀请国外设计师设计、盖楼前先做景观示范区,内容越来越丰富,像以果岭为概念的第六田园,以生态为概念的东丽湖•万科城和梅江湾,以南方园林为概念的富力城,都是典型代表。在规划方面,很多楼盘已经逐渐摆脱过去单纯的封闭式小区模式,而向着“街区”化方向发展,像TOWN中堂、壹街区、万通•上游国际等。这些项目别出心裁的设计,令人耳目一新。
何泽利:目前,中国的房地产市场正在由传统的温饱型向小康型转变。人们买房时除了希望获得一个质量可靠、可以遮风挡雨的有形房屋之外,同时也希望能在精神层面获得一些东西。开发商也必须顺应市场、转变开发理念,温饱型转变为小康型绝不仅仅是居住面积由小变大,更是人们对居住环境、生活氛围、物业服务水平等一系列要求的提升。楼盘开发中造“概念”其实也是创新的一种,本身并没有错,因为可以引导生活方式,关键是一个度的问题。如果提出的概念最终能够变成现实,那就是市场的一种进步。