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日前,在“天津北部区域及‘京津走廊'’楼市发展趋势论坛”上,房地产专家教授刘玉录博士就北辰房地产形势及未来发展发表了自己的看法。
刘玉录博士表示,北辰房地产正行走在快速增长的通道上。2005年来,土地出让和成交迅速扩大,2005年北辰挂牌出让土地60万平方米,成交44.9万平方米,北辰土地成交面积比和平、河西、南开、河北、红桥、西青六个区加起来成交面积之和还多出5.5万平方米。2006年3月,天津市内第一批挂牌出让土地中,北辰面积为11.45万平方米。
近5年来,北辰建成商品房386万平方米,根据近两年土地成交情况,结合容积率测算,北辰房地产开发在建施工面积现在约200万平方米。区内在建、在售商业住宅开发项目17个,市场主流价格在3500元/平方米至4600元/平方米之间。2006年北辰别墅供给明显增加,和西青区加在一起,占今年天津全市别墅供给总量的45%。在物业市场供求两旺的态势下,北辰房屋价格明显增长,有些项目单价已经追上市区。
北辰房地产发展源于近年经济的快速发展。2005年区内实现GDP167亿元,同比增长19.2%,同期全社会固定资产投资45.7亿元,同比增长27.1%。“十一五”期间北辰会继续保持快速增长势头,2010年实现GDP350亿元,年均增长16%,城市化率70%,绿化覆盖率75%以上。
北辰地理位置比较有优势。从区位来说,北辰是首都北京通往天津老城的门户,距北京110公里,滨海机场16公里。北辰是天津城区的北大门,是首都进入天津出海的必经之路。刘玉录表示,2003年初首届城市精英论坛上,他就提出过关于天津城市发展的设想。主张从杨村到滨海形成一个宝葫芦形,杨村是宝葫芦的芯儿,从杨村到北辰是宝葫芦逐渐扩大的部分,老城区是宝葫芦中间突出的这块,滨海是宝葫芦的座。北辰的地理位置实际上是老城区的延续,新城区的开始。北辰的区位是独特的,没有第二个区域有这样的特点。目前北辰区也已经意识到这点,并且充分利用这个区位优势。
资源优势从交通物流来说,刘玉录认为,北辰是一区之内唯一的四条省际铁路交界处,设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站。钢铁大动脉可以做大文章,另外还有地铁一号线,规划的地铁五号线,十几条公路穿其而过,交通优势十分明显。交通是连接北京往滨海、往老城之间的一个必经之路,道路会带来财富和资源,形成城市经济学上交通经济带的概念。北仓、南仓历来是天津,甚至是过去北京地区的物流分割区。大约从元朝定都北京起,北仓就已经成为漕运中心,所以有北仓南仓之称。今年北辰商贸物流已初具规模,到2005年底,全区各类商业企业7000多家,货运车辆7717部,年运营收入20亿元,一些名牌物流,像家世界配送等已经建成并在北辰进行运营。
资源优势从人文资源来说。北辰有着丰富的商业遗产和原生态的自然禀赋,有总长133.28公里的一、二级河道14条。另外区内有很多的大型水面,像大坝湿地,还有大兴庄的大兴水库,水的面积相当大。区里树多草多,保持着生态原貌,绿色环境相当好。法国的王朝葡萄酒在北辰投资,就是考虑到北辰的水和环境。“十一五”期间北辰打出环境利区的旗帜是有基础的。
整合资源,建设和谐活力的北辰。滨海概念会继续抬升北辰、东丽一线的地产价值。滨海列入国家战略布局以及京津城市带区域协调发展,形成了城市与经济的“京津走廊”,北辰的区位价值正在上升周期,一个是土地价值,第二个是商业价值,第三个是居住价值。在相当长的时间内,都会继续增值,像区内的银河旅游度假区,钢铁物流区,已经纳入天津市政府重点服务项目。围绕北仓镇中心打造商贸、休闲、宜居的现代城区。北仓镇32平方公里,常住人口5万人,是北辰的政治、经济和文化中心,现在有40多家欧美、日韩、东南亚以及港台外商企业在北仓地区投资。另外2001年天津市商业网点规划确定了北辰地区作为区一级的商业中心。北仓在历史上也十分繁荣,有一首诗描写了北仓地区的繁华,晚上吹箫、歌舞。现在集贤公园周围,已经发展成为充满活力的新兴区域,就是“阳光卡蒂尔”项目所在地。随着集贤公园的建设,与一系列已经初具规模的配套设施的完善健全,尤其是规划用地8万平方米,投资3000万元的北辰主题公园的开发,还有周围众多的高品质房地产项目的开发建设,将使北仓成为我们天津北部现代化的一个新的中心。
刘玉录对北辰发展战略有自己的看法。北辰发展战略应该是以北运河京津公路为纵向轴,再加上京津塘高速公路,沿着这段路贯穿了高新技术产业带。还可以把京津塘高速公路加进来,形成两路一河的纵向线,另外把永定新河作为横向轴线,因为永定新河两岸可以做好的项目的开发,甚至是一些别墅,一些工业园区。可以形成十字形的发展轴,这样既可以利用水面资源,还可以利用新修的京冀高速和京津高速公路,利用起出口做物流,平衡区内东西部之间的经济,实现和谐发展。