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2007年是天津新规划进入执行期的关键年,同时又是奥运建设的收尾年。无论城市建设的大环境还是房地产市场产品都将体现高标准特征。记者从市建委及多家房地产企业及联合地产等顾问公司了解到,2007年面市的新房将在户型、分档及质量方面发生较大变化。
边缘小户型新房大幅增量
近几年,天津外环区域已逐步成为新房供应主力区域,这些新房多数都以低层、低密度为主。2007年该区域将进一步扩大新房面市量,而品种将生较大变化——低层、低密度住房比例下降,高层小户型新房迅速增加,成为市场主力品种。
一方面,2006年开始实行“90/70”(90平方米户型占新建房总建筑面积的70%以上)规定的新项目将在2007年落实,而且边缘“新家园”也将在2007开工,从而使边缘小户型新房在2007年下半年大量面市。同时,边缘区域交通及生活配套将随着奥运到来在2997年逐步成形,为边缘普通住房提供了便利生活的条件,促进了市场需求。
记者了解到,明年边缘区域将有北部以北辰大张庄镇区域为代表的普通房项目、西部中北镇以富力城公司新项目为代表的小户型大盘、东部东丽区及张贵庄区域普通房项目、南部津南新家园项目面市。
新房品种增多、高低档距离拉大
天津环渤海核心城市的定位,吸引了越来越多国内外企业前来寻找机会,其中包括经济领域及房地产投资开发领域的顶尖企业和机构。这些企业和机构的到来,进一步丰富了天津房地产品种,提高了产品档次,同时带来了更广泛的市场需求,使2007年天津房市场新房梯次空间增大。
2007年将面市的新房高档区间,将承接赛顿中心、Twon中堂等高端精品房发展之势,出现西康路低密度精品、海河沿岸精装修高端住宅。中高档区间将有市区中环线附近的弘泽风度、格调竹境等项目及部分外环区域的部分新项目。普通房挡区,以小户型为主的边缘供应量将明显增多,出现细分更明确的“青年居、老人公寓、老少居等住宅品种。
新房质量及技术含量全面提高
2007年的新房技术含量及质量将整体提高。这主要来自两方面,首先一从与时俱进角度,天津城市整体素质的提高带动了新房质量全面提高,除了提高新住房整体规划、设计及施验收方面标准,还对建筑技术及建材选用方面提出更高要求。
如在建筑节能技术方面,本市2005年就在全国率先执行三步节能(节省能量65%)标准。这些按新标准建设的商品房多数将在2007年面市,其中包括新批的住宅项目及一些老项目的二期、三期新建房。
其次,从企业及市场竞争的角度,国内外优秀企业扎堆天津,给天津市场带来了更多先进理念和技术。如2007年将亮相的海河沿岸新加坡企业项目,将把产业化精装修高档房经验带到天津,而金地、万通、万科、中远等企业项目也将出现更多的技术应用和细分市场的创新亮点。
2007房市风向标“90/70”
似乎在2006年所有调控措施中,最令管理层担心又费心的仍是“90/70”的落实。
建设部12月中旬就从市场供应方面把住出口:一方面发文要求各地上报2006年房地产统计报表,将90平方米以下住宅所占比例上报建设部,不得虚报瞒报;一方面加紧制定《90平方米以下住宅设计要点》和《90平方米以下住宅设计标准》,推动90平方米以下住宅产品的设计开发。同时,建设部、财政部、税务总局又透露正在探讨对户型面积偏大的住房增加住房保有税费,开始从需求方面给大户型泄火。
可见,无论从市场还是建筑设计领域,“90/70”都将是2007年房市发生变化的最重要因素。
“90/70”项目明年大举入场
2006年5月底和7月初国务院及建设部下发“90/70”的规定后,天津国土规划部门8月起开始按新规定出让新地块。2007年还将对过去一些未开工的新项目进行调整,使新房建设达到建设部标准。
记者从市建委及多家企业了解,2007年本市安排建设商品住宅和商业配套项目建设约2000万平方米,基本和2006年相当。但是2007年住宅建设中,90平方米以下小户型比例要达到70%的规定,就是说约有1000万平方米的90平方米以下户型住房投入建设并大举入市。这些项目多数集中边缘区域。如富力城公司的中北镇及津南大型精装修项目、天津益博置业的西青南河镇项目、方正投资的东丽区祁连路项目、万科中北镇三期等。
90户型设计成企业竞争热点
因为90平方米以下户型(特别是三居室)在设计及施工中难度和成本都高于大户型,因此,能否最大限度体现创新设计、科学的采用建材及施工工艺,就成为2007年购房者对企业能力判断的重要环节。
在这一点上,万科董事长王石已经不失时机的对外宣布:万科有技术准备把90平方米以下户型做到80%,万科会非常快地推出来一些标准化的设计。
天津万科主管技术的任伟副总经理向记者介绍说,天津万科已经开始针对天津气候等条件研究90房型设计,其中包括怎样从日本、香港的小户型设计中找出创新灵感,以及怎样通过新建筑材料和技术的应用使小户型空间组合更合理,实用性和舒适度都不低于大户型。天津富力城公司张总经理对记者透露:公司在中北镇及津南区域的新项目中90户型将占到80%,富力公司已经做好准备,将于2007年推出90精装修精品户型。天津金地负责人也表示,虽然金地项目是“规定”前审批的,但是他们已经开始通过刚推出的100平方米以下精装修户型进行“实战演练”,做好了“有变化”的准备。
优秀90新房2007年年中见分晓
为了推动90户型的设计开发,建设部已经开始进行《90平方米以下住宅设计要点》和《90平方米以下住宅设计标准》的制定,其中包括提高空间使用率,尽量减少专用走道的面积;厨房分为围合的小面积有烟区和开放较大面积的无烟区;研究不同类型住宅的最佳梯户比,将公摊面积减到最少及以精装修房取代毛坯房等。该标准目前还在初稿阶段,正式的标准出台要到明年。
记者采访天津城市建设研究会副会长王明浩了解到,目前本市有关部门已经开始进行90户型的设计研究,其中包括市建委组织举办的“90平方米以下中小套型住房设计方案创新竞赛”等。这些设计中不乏精品,这些设计作品将在2007年见分晓。另外,富力城等开发企业人士也表示,新项目还处在将开工阶段,正式面市将在2007年年中左右或下半年。(王哲)