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供需:楼市外扩趋势不可避免
2007年的天津楼市更加精彩。一方面,宏观调控细则陆续开始实施,小户型将大量上市;另一方面,市区土地日益稀缺,楼市范围开始迅速向外拓展,外环线以外各居住组团将成为今年天津楼市的开发重点。总体上看,2007年天津房地产市场将继续保持供需基本平衡的局面。
总体供需基本平衡
据中原地产天津分公司统计,2006年天津市商品房新增上市量约为1075万平方米,成交量约为1045万平方米,基本实现供需平衡。同时,新建商品房成交价格前三个季度基本保持在4800元/平方米上下,相对比较稳定。
“2005年天津市商品房新增上市量约为1186.9万平方米,成交量约为1016.3万平方米,供应略微大于需求。在2006年,供应及需求规模均有小幅下降,表明房地产投资过热、需求过旺的现象得到初步抑制,宏观调控初见成效。”中原地产天津分公司研究部经理梁美娜分析说,“预计2007年新建商品房供需会维持在去年的水平,略小于1000万平方米。”
不过,梁美娜也认为,随着去年国家出台的宏观调控政策逐步被市场消化,“90平方米户型占总量70%”的规定也陆续在新项目中开始执行。预计在今年的第二季度,符合建筑新规的新项目将陆续进入市场,90平方米以下中小户型供应量将大量增加。同类型产品短时间内在市场中几种放量,可以解决当前百姓对小户型的大量需求,同时也存在着供应过剩的潜在可能。而从目前成交情况分析,天津购房者对100至120平方米中等面积户型的需求还是比较大的。
开发热点转向郊县
2007年天津楼市供需的一大新特点,是成交重点逐渐向外环线以外的周边组团转移,而这种新趋势则是天津市新的城市总体规划所决定的。
按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的要求,今后本市中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心,中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。为此,本市将加快实施“新家园”建设计划,在中心城区周边地区规划建设10个新型居住区,以解决房地产市场中普通住宅供应不足问题。“新家园”计划将使天津楼市形成中心城区、外环线周边地区和外环线以外地区各占三分之一的区域开发布局。
在新规划引导下,近几年天津土地供应重点明显在向外围转移。2006年,天津土地交易中心共成交土地49幅,位于郊县区域的地块共33幅。其中,单幅出让地块面积超过20万平方米的共6幅,全部位于郊县。
今年,外环线以外的中北镇、东丽湖、空港物流加工区、双港、大寺、张窝、华苑科技新城等区域,都将成为房地产开发的热点。在中北镇,将有6个项目同场竞技;在东丽湖,万科、朗钜等开发商已经进场;在空港和张窝,北京远洋地产与上海国民投资的项目已经启动;在华苑科技新城,新开发项目将以符合新政的小户型为主打。
市区主打高档楼盘
按照相关规划要求,今后5年,外环线以内的中心城区将以中高档住宅为主,这些项目主要结合旧区改造和存量土地整理进行,定位于改善性居住。
天津市土地交易中心去年成交的情况也反映出这一新特点。2006年成交的49幅土地中,位于中心城区的地块共16幅。从用地性质上看,这些成交地块多为商业、办公用地,大约占到全部成交面积的70%。而且从单块地幅成交面积上看,除了津南卫(挂)2006-031号和津南密(招)2006-034号两个地块规模超过10万平方米以外,其他成交土地大多是一两万平方米、甚至数千平方米的小地块,总开发量不超过10万平方米建筑面积。
从成交价格分析,市内六区几块土地成交价格都比较高,如津和昆(挂)2006-021号地块楼面地价4367元/平方米,津东万(挂)2006-064号地块楼面地价近3800元/平方米,津南卫(挂)2006-031号地块楼面地价近3400元/平方米。如果按照土地成本占到房价的三分之一计算,市内六区目前成交的几块土地上市后单价都要突破7000元大关,开发商必然将之定位于高端市场。
预计在市内,老城厢、三岔河口、大梅江、奥体中心板块以及地铁、海河沿线都将是项目开发的重点区域,新建项目均价预计将达到6000至8000元,部分高档公寓项目均价甚至将突破万元。