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2007年刚刚到来,备受关注的房地产市场在新的一年里将会出现什么新变化呢?房价是涨是跌?小户型到哪儿去买?新热点板块将如何分布?这一切都值得关注。
猜想一:外环内房价高位震荡
2007年,天津楼市,特别是外环线以内中心城区的价格依旧会处在高位震荡过程中。特别是从2006年城区成交的几块土地便可看出端倪。
2006年7月3日,新塘投资以4.2088亿元拍得津西梅(挂)2006-028号地块,该地块出让面积77768.7平方米,容积率1.653,为居住用地,折合楼面地价约3274元/平方米;8月4日,招商局地产以10.02亿元拍得津南卫(挂)2006-031号地块,该地块出让面积139226.9平方米,容积率2.23,为居住及商业用地,折合楼面地价近3200元/平方米;8月14日,世昌房地产以1.6769亿元拍得津东七(挂)2006-033号地块,该地块出让面积12854平方米,容积率4.94,为住宅及商业金融用地,折合楼面地价2640元/平方米;11月13日,广西阳光股份以3.412亿元拍得津东万(挂)2006-064地块,该地块出让面积46998.3平方米,容积率1.91,为居住用地,折合楼面地价3800元/平方米。
通常,土地成本会占到总房价的三分之一,按照以上几块外环线以内成交地块的楼面地价成本,它们未来的售价都将超过6000元/平方米。开发商之所以如此大胆拿地,也表示出他们对未来天津市场的良好预期。
猜想二:低收入者搬出外环线居住
按照有关规划,未来5年,天津市将立足于满足群众日益提高的居住需求,在外环线以内的中心城区安排建设一批中高档居住区。这些高档项目主要结合旧区改造和存量土地整理进行,定位于改善性住宅开发,规划设计要求体现与周边环境相协调,并做好居住区道路、商业、教育、卫生等配套设施的建设,体现本市住宅现代化特点。同时,在距外环线外10公里以内、交通方便、有配套基础设施建设条件的区域,将集中建设普通商品住房,每个居住区规模在300公顷以上。
新规划的确定意味着未来天津楼市的布局将更类似于北京、上海、广州、深圳等一线城市,城市范围将迅速扩大,郊区楼盘开发量将继续增长,外环线以内新建商品房的档次、价格将继续攀升,经济实力不足的购房者只能迁居外环线以外。
猜想三:别墅更多竞争更激烈
据不完全统计,2007年天津市在售和开售的别墅项目将超过20个,除了合生、万科、永泰红磡、津滨创辉、朗钜、亿兆、宁发等原有开发别墅项目的开发商外,招商、万通、国民地产、吉宝等新军也纷纷进入。市中心,有中新置地的TOWN中堂、上投的老城厢10号地块、万通·上游国际项目、招商的电话设备厂地块以及万科的宁发别墅地块等;东部,有东丽湖·万科城、朗钜·天域、夏阳·溪韵风景湾等;西部,有梦都·岭上林里、东篱·19英里、国民房地产在张家窝镇的一个大盘项目等;南部,有卡梅尔、玛歌庄园、领世郡、团泊湖庭院、吉宝置业的双港别墅项目等;北部,京津新城将继续销售。
数十个项目同时入市,销售压力必然会增加。目前天津各别墅项目除了在建筑风格方面有所差异外,市场定位趋同,基本上都面向金字塔顶端的纯高端用户,千军万马挤在一座独木桥上,存在一定风险。因此,别墅市场期待进一步细分,特别是一些郊区综合大盘,面向中等收入家庭的经济型别墅似乎更有市场吸引力。
猜想四:房企开始大鱼吃小鱼
2006年国家出台的一系列宏观调控政策,开发商们感觉到阵阵的寒意。2006年年底,作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。截至2006年3月31日,深圳国基负债总额为9.06亿余元,成为迄今为止中国房地产最大的破产案。另据报道,上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的项目或退出开发领域,或转让股权、寻求合作经营。
而在天津,这种趋势已经悄然展开。目前,外地开发商已经占据天津楼市的绝对优势,很多优质地块都被这些地产大鳄们以高价竞得。天津本土房企的开发规模日益萎缩,不得以转而凭借仅剩的人脉优势来向外地开发商寻求合作。
深圳国基的破产,以及上海小型开发商的出局,无疑是2006年强势宏观调控的结果,也佐证了2006年中业界的预言,即下半年将有30%或以上的开发商出局。在银行贷款及土地日益趋紧的情况下,资金及土地问题困扰房地产开发商,有地没钱的将被大型开发商兼并出局,无地少钱的则选择自动退市。虽然熬过了2006年年关,开发商们迎来的或许是更加惨烈的一年。
猜想五:小户型越战越勇成主流
国家2006年上半年明确出台“6月1日起新开工建设住宅90平方米以下户型要占到开发建设总面积的70%以上”的规定,而且已经审批结束还没有取得施工许可证的项目还要进行户型调整。这对开发商来说影响最大。不过对购房者而言却是好事,如果政策落实,预计一年后中小户型供应量就会迅速释放,长期存在的供需结构矛盾将会缓解。
目前,市场已经出现新变化,主力户型面积较以往有了明显缩减,两居室的面积从过去的110至120平方米缩小到100平方米上下,有些楼盘甚至出现了八九十平方米的小两室;三居室面积从过去的150平方米左右缩小到120至130平方米。
预计在2007年,小户型供应还会继续增加。不过按照有关规划,小户型会集中在外环线周边。如西青中北镇、南河镇、大寺镇等区域成交的几个地块,规划套型建筑面积90平方米以下不少于总建筑面积的80%;北辰区大张庄镇成交的一地块,规定套型建筑面积90平方米以下住房面积比重应当达到开发建设总面积的70%以上。
猜想六:地铁两头住宅区受追捧
2006年6月12日,天津地铁1号线正式进入试运营阶段。同时,天津市还将全面启动地铁2、3号线以及9号线建设。作为一个城市现代化、国际化的标志,地铁的开通也为房地产市场带来无限遐想,将彻底改变天津城市格局,传统地段概念将被弱化。
按照规划,今后五年,天津会大力发展近郊卫星居住组团,如杨柳青、大寺、双港、新立、军粮城、咸水沽、小淀、双街8个卫星城组团,计划总用地约65平方公里,规划总居住人口为65万人。而在天津市轨道交通的整体规划中,各条线路的终点站是和这些卫星组团紧密结合的,这些近郊组团也将成为未来大型开发商争夺的重点。
目前,已有多家地产大鳄表示出对开发近郊卫星城组团的兴趣。吉宝置业、合生珠江等大型开发商均表示,准备在几个交通方便、发展潜力巨大的地块组团拿地参与开发。预计2007年,打“地铁牌”的房地产项目将越来越多。
猜想七:津滨走廊开发热度升温
国家正式将滨海新区纳入“十一五”整体战略发展规划当中,由此带来天津楼市迅速升温。其中,东部津滨走廊、特别是卫国道-津汉公路沿线将成为今年的新热点。
此条津滨走廊上大致可分为三大热点区域:卫国道区域、空港物流区区域和东丽湖区域。近期,卫国道沿线有多块土地成交,分别位于卫国道、万东小马路、广瑞西路、祁连路西侧、程新道南侧和昆仑路与外环线交口,成交土地面积近85万平方米。在空港物流区,远洋地产已经在此取得两块土地,即将开发一个大型地产项目。在东丽湖,除了万科、朗钜和亿兆之外,福光、泰丰、富力等开发商也纷纷在此屯地。而且2007年此区域的产品线也将更丰富,洋房将成为东丽湖板块的主打产品,这也意味着东丽湖的定位正在由过去单一的旅游休闲区向综合性的小城镇转变。
猜想八:西部新城将遭遇配套瓶颈
中北镇西部新城板块已经成为天津楼市最炙手可热的区域,假日风景、水语花城、大地12城、华亭国际四项目均已开盘,而且富力在此取得的地块预计今年也将会上市。出色的规划、丰富的产品、较高的性价比使得此板块受到越来越多的关注。然而种种迹象表明,各类配套的严重滞后已经成为兴奋的开发商和购房者们无法再回避的问题。
目前,中北镇板块的交通条件非常不完善。连接市区与中北镇的主干道路只有新津杨公路一条,各项目之间缺少支线道路,无法形成完善的路网。新津杨公路和外环线形成一个丁字路口,一旦出入中北镇的车流量加大,此处势必形成一个瓶颈。公共交通非常不完善,严重阻碍了无私家车的家庭来此置业。
除了交通,市政配套建设也十分滞后。目前,假日风景和水语花城已有部分业主办理入住手续,但却缺乏相应的商业、医疗、教育、娱乐等配套设施。很多开发商私下向记者抱怨,很多配套工作有关部门并没有落实,甚至出现了镇里和市里职能部门的扯皮现象。这些矛盾都将会在2007年集中爆发出来。
猜想九:建筑节能标准今年更严格
建筑节能问题受到越来越高的关注。天津市建委公布的信息显示,至2006年底,全市共建成节能住宅7349万平方米,占总量的47.8%,其中一步节能住宅(节能达到30%)3503万平方米,二步节能住宅(节能达到50%)2346万平方米,三步节能住宅(节能达到65%)1500万平方米。
从2007年开始,天津市居住建筑执行三步节能的范围由中心城区、滨海新区、区县政府所在地扩大到区县建制乡镇及新城,公共建筑全部执行二步节能标准。2007年再实施500万平方米的计量供热。
新规定意味着2007年新建住宅的建筑标准将更高,开发商必须将更多的精力放在降低住宅能耗、提升产品品质方面,这有利于天津房地产市场整体水平的提升。
猜想十:二手房市场洗牌后期待重生
2006年天津的二手房市场可谓是翻天覆地。曾在津门辉煌一时、拥有上百家连锁店面的某家中介公司在一夜之间全线停业。另有一家二手房中介公司也步其后尘,在2006年行将结束之际,资金链断裂。而国家于年中时出台的二手房个税、营业税、转让期限等一系列新规,更是让二手房市场感受到阵阵寒意。
2006年天津的二手房市场已经进入一个洗牌期。据有关统计资料显示,实际上二手房交易量并没有明显下滑,价格受新政影响甚至还有一定提升,只是通过中介成交的房源明显出现萎缩。伴随着一家家不规范的中介企业资金链断裂,二手房市场中积蓄许久的矛盾已经暴露出来。通过优胜劣汰的调整,2007年的二手房市场将逐步复苏。据了解,目前外地很多二手中介企业正在跃跃欲试,准备进军天津,市场也将期待重生。