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一、目前态势
(一)体现总体情况的几个数据
截止2006年底,天津全市商品房市场,交易建筑面积约1100万平方米,同比增长6%,平均单价约5100元/平方米,同比上涨约19%。期内,二手房市场,交易面积约630万平方米,同比负增长26%,平均单价3400元/平方米,同比上涨37%。
(二)商品住宅市场的若干特征
1、中段置业占据市场主流。根据2006年市内六区和新四区(以下简称“6+4”)商品住宅市场交易的统计,户型80-130平方米21726套,占整个成交套数的51%;总价40-70万元18668套,占整个成交套数的44%;单价5000-7000元平方米17244套,占整个成交套数的40%。按照户型的大中小、单价的高中低、总价的多中少判读,已经成交的房屋数量的大数位于中间阶段,或者说呈正态分布。
2、大小户型区域分离明显。过去一年,在已经成交的住宅房屋中,以区域平均的大户型出现在河西、津南两区,分别为145.57、145.04平方米/套;以区域平均的小户型出现在南开、和平、西青三区,分别为84.23、91.11、92.64平方米/套。大、小户型间的平均离差比较大,在55.978平方米(145.305-89.327)。而且,以区域平均的大、小户型同时在核心区和外围区出现,其主要原因仍在于市场需求和定位使然。
3、经济地租调整房价布局。在商品住宅交易的平均价格上,河东、河北分别为6374、6127元/平方米,已经与河西6698、南开6625元/平方米成为一个价格区间;同期,东丽、津南分别为5352、5075元/平方米,已经与红桥5510元/平方米成为一个价格区间。曾记否,几年前河西-南开所在的“大河西”与河东-河北所在的“大河东”,商品住宅平均交易价格相差1000元/平方米有余。看来还是应了古典经济学家的土地使用“从优到劣”的规律。
4、房价极地仍然在大河西。在和平、河西、南开三区(大河西)里,集中了全市90%单价9000元/平方米以上,77%总价80万元以上,60%户型130平方米以上的商品住房。换言之,全市商品住宅市场中的高价房、大户型和大买主仍然集中在大河西地区。与此相联系,最近政府有关部门的一项调查结果显示,在被问及自家买房所选择的理想区域时,有78%的人回答在大河西。这说明,天津卫人的传统居住观念还没有得到根本的改变。
5、北辰/津南升居销售亚季。2006年,在(6+4)区县商品住宅销售面积中,除了南开、河西仍然占据头拔外(分别为99、64万平方米),北辰、津南上升为其次,分别达到50、40万平方米。南开、河西两区多年来一直占据商品房销售面积的霸主地位,主要取决于天津人传统居住观念和区域边界向外围开放的结合。北辰、津南两区取代河东-河北成为商品房销售的亚季军,得宜于滨海新区背景下的外围新兴组团开发/居住时代的兴起。
(三)去年末新增住宅供求态势
2006年,全市商品住宅市场有效供给约在1500万平方米左右,出售约1100万平方米,供求结余约400万平方米上下。其中,市内六区和新四区(6+4)商品住宅市场有效供给510万平方米,出售480万平方米,供求结余300万平方米。从总量上观察,商品住宅市场供求关系已经走出2004-2005年以来的紧张局面,有所改善。
二、未来预测
(一)规划-土地导引的供给结构布局
1、规划的引导。《2006-2010年天津住宅建设规划》已经公布,按照规划“十一五”期间,我市住宅建设将实现总量基本平衡,结构不断优化,居住布局合理,市场价格稳定的既定目标。具体说,商品住宅供应总量规划为7000万平方米。其中,普通住宅(包括经济适用住房和廉租房)4900万平方米,占供应总量的70%。为了保证规划落到实处,全市划分为三大区域,按照分区域平衡和确定责任单位。从规划中,我们可以解读到未来的大势。
2、土地的决定。2005-2006年,天津全市经营性用地分别出让2200、1520(含清理已出让土地形成的供给)公顷。2007年,全市普通商品住房开发用地计划供给1500公顷。“十一五”期间,全市规划住宅开发用地6488公顷,减去2006-2007年已经和计划出让的部分,后三年还要出让3503公顷(6488-2985)。按照这样的土地供给势头,一个是在商品住宅供给的总量上可以得到保证,二是在供应的结构上可以保证普通住宅占到70%以上。
(二)区分层次的新增商品住宅需求
2005年,在制定“十一五”住宅建设规划期间,笔者曾经受房地产主管部门主要领导的委托,对全市规划期内的商品住宅需求进行了分层次的测算,现在这项工作的成果仍然是可信和有效的。当时,采取从直接到间接,逐步增加的分层计算方法,结果是:
I按小康居住目标、人均可支配收入、梯次住宅消费等五项指标测算,住房有效需求在5700万平方米左右。
II在以上需求基础上,再增加城市化人口的住房需求,可形成住房需求数量约6600万平方米上下。
III在以上需求基础上,再增加流动人口新婚家庭等方面的住房需求,可形成住房需求数量约7000万平方米上下。
正如当时指出的,以上各阶段的需求实现程度,主要取决于两项关键因素:一个是拆迁规模,一个是住房市场的供给结构。如大家所知,大规模的拆迁会在短时间内形成超常的集中的刚性需求;而供给结构制约着有效需求的实现程度。
(三)未来房地产住宅业发展的趋势
1、外围新兴居住组团逐渐兴起。城市经济学上的住宅郊区化,即由于市中心土地稀缺向外围发展是一个规律。根据《天津住宅建设规划(2006-2010)》测算,未来外围组团住宅开发比重约占60%,合2340万平方米左右,相当于目前我市商品房市场两年余的交易面积量。按照《国务院关于天津城市总体规划批复》测算,未来十几年内中心城区大约要净增60万人口,可形成约2100万平方米的需求,其绝大部分需要在外围组团安置。
2、中小户型将会成为主打产品。从2006年“6+4”区县商品住房市场实际成交情况来看,小于80平方米户型的房子仅占整个交易套数的21.72%,即使扩大到90平方米以下,也不过是三成左右的样子。按照《天津住宅建设规划(2006-2010)》今后几年内还需要加大发展中小户型普通住宅,只要规划能够兑现应该说没问题。依据上面提及的最近政府有关部门的一项调查结果,将近八成的预购房者选择在60-120平方米的房子。
3、开发企业资本重组仍将持续。在宏观调控一轮接一轮的政策冲击波下,以资金链导入的房地产业资本需要适应性地进行分化、改组和重构。象去年暑期香港路劲基建对顺驰中国的股份重组,年末汇众、易安两个房产中介门店的一夜全闭事件,以及发生在联想集团与塘沽贻成集团之间的合作开发项目之中的新资本联合。其来势凶猛,其震动深刻、长远。应该说,这仅仅是地震的开始,它的余震还要继续,而且可能中的大震还要发生。
4、住宅政策围绕价格/税收深化。过去一年对于房地产业来说,是风风雨雨的一年。在多年来陆续出台政策的基础上,又空前密集地颁布了一系列措施。由于各大城市“十一五”住宅建设规划的公布,只要能够落实,住宅市场的结构问题可望得到解决。但是,作为调控的另一个重点——房价,可以说收效甚微,而且如脱缰之马绝尘而去。因此,我们有理由相信,今年调控的重点会狠抓价格环节,同时,房屋持有的(物业)税也将提到议事日程。
三、对策建议
(一)目前天津商品住宅市场面临的主要矛盾
1、房屋市场价格增长过快。2006年,在商品房销售略有增长,二手房交易出现了大幅度的下降的情况下,房屋交易价格出现了明显的增长。经测算,全市商品房平均交易价格约5100元/平方米,同比增长约在19%左右;二手房平均交易价格约3400元/平方米,同比增长约在37%左右。令人忧虑的是,这种超常增长已经持续了几年。
2、商品住宅供求结构失衡。2006年天津(6+4)区县商品住宅销售统计资料显示,在已交易的房屋中,小于80平方米的占已售总套数的22%,总价40万元的以下的占已售总套数的18%,单价5000元/平方米以下的占已售总套数的32%。近几年,我市比较大的板块,基本上都属于中高档价位,职工工资收入水平与房屋价位有一定的差距。
3、市场预期观望情绪弥漫。据天津市城调总队的一项调查显示,自年初以来,需求者观望心理普遍(占今年原准备买房者的一半的人,推迟了年内置业计划),预期不明确,持币待购现象增加。2006年,期待中的一惯的“金九银十”并未出现,秋季房地产交易会也只是销售商品房4.75万平方米,二手房1.54万平方米,与几年前已经不可同日而语。
4、二手房中介待重塑形象。2003年,天津几乎在一夜之间(同比增长103.07%)就实现了二手房交易量的翻番。与此同时,价格一路上扬,2003-2006年,分别为18.01%、43.94%、29.00%、37.00%,累计已经达到127.95%。由于短时间内的快速扩张,其他方面没有跟上,连续出现了汇众、易安等事件,对房屋中介形象造成很大的负面影响。
(二)实现房地产业持续健康发展的对策建议
1、全面彻底落实中央政府调控政策。最近,作为地方政府落实中央“国六/十五条”的举措《天津住宅建设规划(2006-2010年)》已经公布。在此之前,《国务院关于天津市城市总体规划的批复》(国函[2006]62号)中提出,将天津市逐步建设成为“生态城市”。这些对于天津住宅建设来说纲领性的文件若能得到全面落实,我市住宅建设开发将会实现从粗放型到集约型可持续发展的转变。
2、以土地为龙头兑现住宅建设规划。从现行体制讲,即在系统的包括补贴、贴息、住房合作社等一系列城镇住房保障体系未完整建立之前,目前,欲从根本上扭转商品住宅供给偏低的市场局面,只能首先在土地上做文章,准确说在普通住房的土地出让上实现重大突破。土地出让的位置基本上决定了社区的性质,地价的高低基本上决定了入住的人群。在很大程度上,住宅供应结构的调整取决取土地。
3、超前外围居住区的交通/商业配套。第一,公共交通先行。特别是地铁、轨道交通和公共汽车,应该尽可能将楼盘“拴”在已有的干线或快速线旁,或靠在规划线旁。第二,超前生活配套。区内的基础设施配套应高于旧城区,这样才有吸引力。提供一个完整的生活和工作环境,包括一整套的教育、商业、文娱、社会服务设施。
4、深化以百姓家庭为重点的住房改革。目前的调控是十分必要的,但是从治本上讲,房价偏高以及供给结构扭曲只是当前中低收入家庭解决住房的时段性障碍。以长治久安的角度看问题,最重要的,也是当务之急的,是建立起一个能起长效作用的,完整系统的中国城市住房制度,就像工业化国家那样,一劳永逸地解决老百姓的住房问题。
(三)简短的结语
房地产特别是其中的住宅业是当前国计民生最为重要,也是争议最大的产业。其重要,是因为它是人类生息的要件;其争议,是由于它倍受国民的关注。因此,可以说,我们正在从事着最具挑战性的事业,让我们继续努力吧。
作者简况
刘玉录:南开大学经济学博士
中国房地产信息网(国家信息中心主办)专家库成员
天津市房地产市场专家咨询委员会委员
天津市房地产经济学会副秘书长
天津市房地产业协会研究委员会主任委员
天津市国土资源和房屋管理局科技专家委员会委员
天津市商务委员会会展经济(项目论证)专家组组长
天津作家协会会员