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随着国家宏观调控的“90·70”政策全面进入实施阶段,以底层、低密度产品为主的环外大盘项目将在今年步入“转型期”。数个郊区大盘将相继推出中小户型主打的新组团,包括假日风景、大地12城、八栋适家、金地格林世界等项目在今年推出的新货都将执行建筑新规。目前,环外各大盘在售产品均价约在4500元/平方米左右,按照90平方米户型占总量70%的要求,意味着在这些郊区项目买一套90平方米的小两居只要40万出点头。
郊区大盘同走小户型路线
根据天津市“十一五”住房开发建设分区域规划,本市将兴建十个环外“新家园”居住区,进而形成中心城区、外环线周边地区和外环线以外地区各占三分之一的区域开发布局。而在户型结构控制比例上,有关部门对这些环外组团都做了严格规定,如华明、张窝、双港、小淀等组团,90平方米以下小户型将占总体开发量的87%;中北镇各楼盘,这一比例将也达到70%。
外围大盘近期也加快推广小户型产品的步伐。在中北镇,大地12城本周推出一款88平方米两室两厅户型,并以此作为新春主打产品,该户型南北通透、布局方正、全明设计。加上该项目之前推出的一居半、小三室等产品,为更多青年人提供了实现置业梦想的机会。假日风景在春节后推出85至95平方米的两居院景洋房,总价45万元起,户型布局合理,实用性强。即将于3月开盘的八栋适家,90平方米以下户型比例高达80%,最小两居89.32平方米的两居,南北通透,布局方正,而且拥有独立餐厅,空间利用度极高。
在大寺板块,洛卡小镇三期规划的90平方米小户型将达70%。在双港板块,金地格林世界今年推出的新产品将以90平方米左右的两居为主。在东丽湖板块,东丽湖·万科城推出二期“城市街坊”,主力户型在100平方米左右,并包括部分80至90平方米的小两居洋房。
低层低密度产品或将消失
建筑新规的实施,对楼市中的产品形态也将产生很大影响。专家预测,环外组团原来流行的低密度洋房,将有可能被更多的高层、小高层取代。
宇轩投资总经理王淑霞介绍,以往,开发商可以通过降低容积率的方式提升项目档次,并以提升单位售价来保证利润率。新政出台后,规划部门对每个楼盘的户型结构比例都做了详细规定。为达到“90平方米户型占70%”的设计指标,同时又充分做足容积率,维持不变的销售面积,开发商将不得不做出一些取舍。像水晶城、第六田园、依云小镇等全部以六层以下多层住宅为主的低密度项目,在市场中将越来越少。更多的开发商将采取超高层、小高层、多层等多种产品类型混搭的方式,在超高层中全部设计小户型,在小高层及多层中设计大户型,以求在容积率、利润率和户型比例之间取得一种平衡。
国家一级注册建筑师沈勇嵬预测,下阶段,楼市中高层塔楼的比例将大幅增加。因为相对于目前市场中流行的板楼而言,塔楼的布局更适合设计小户型。而且,经过多年市场洗礼,塔楼在户型设计和居住品质上都有了“质”的飞跃。如出现了“倒品字型”塔楼,每层4户,每户均有良好的采光、通风,是塔楼比较“奢侈”的形式。预计类似产品今年将越来越多。
小户型价格上升空间不大
天津中原研究部经理梁美娜预测,新政将刺激90平方米以下小户型大量上市,缓解市场中供需结构矛盾。随着供应量增大,小户型的稀缺性将逐步丧失,价格上涨的空间不大。开发商也不能单纯以面积小作为项目的卖点,而更多转向提升小户型的性价比上。
王淑霞认为,新政后开发商可能会主动提高小户型的品质,以适应激烈的竞争。尽管这会提高成本,但由于供不应求的局面得到改善,因此小户型的价格不会像以前那样大幅增长。