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然而,不论是万科金域东郡的低价入市,或其他楼盘的系列优惠措施,都不能撼动近年来万科在深圳享受房价高增长的收益。深圳万科将“造城”效应发挥得淋漓尽致:在万科目前所售的主要楼盘中,其中,万科东方尊峪来自于万科以10.05亿元竞得深圳富春东方(集团)有限公司股权包,其他四个楼盘分别是万科通过在同区域接二连三招拍挂竞得土地而形成的规模开发。
2007年7月30日,万科以总价4.78亿取得龙岗坪山街道办、大工业区行政一路两幅地块,加上2006年9月15日,万科以1.67亿元投得G11204-0395宗地,深圳坪山三幅地块上的建筑就是去年10月以7500元/平方米开盘被称为低价入市的万科金域东郡。对此,深圳地产研究专家半求感慨道“万科轻取坪山霸盘”。万科在深圳坂田的规模开发也令人惊叹。万科四季花城、万科第五园、万科城等项目占地达1平方公里,建面超过120万平方米。地产评论专家半求表示,整个坂田可开发土地面积不足4平方公里,万科已经占有25%的份额,呈现准垄断的局面。
春节后的深圳楼市,依然春寒料峭。不过搭上近年房价上升的飙车,万科在深圳规模开发中,万科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到如今四期均价40000元/平方米;万科城从2004年的5500元/平方米到现在的均价40000元/平方米;万科园则实现了从均价5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。
整体来看,按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%,经初步估算,万科深圳目前在售楼盘楼面均价约1831.7元/平方米,而平均销售利润率达到57%,平均成本利润率达到190.7%。其中万科金域东郡21.5%的销售利润与其他楼盘相比略低,符合王石曾经说过的“万科不做超过30%利润楼盘”的承诺。而万科第五园的销售利润率与成本利润率分别高达79.4%与386.4%。