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如今,万科金色康苑后期何时推出尚未确定,但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。去年12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,均价在13000元/平方米,远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价,也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。
“从地铁站到楼盘短短的几百米距离中,站满了荔湾、越秀其他楼盘的宣传人员,导致所有从万科金色康苑方向走来的市民手里,都被塞了3张以上的楼盘资料。”富力盛悦居销售人员如此回忆当时的情景。
据了解,不到两个小时,万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中,根据广州市国土房管局的数据,广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降,单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。
“低”价入市是否会影响到万科的利润?
不仅如此,据广州业内资深人士透露,广州限价房用地多按照配“自留地”的方式出让,即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发,如可以做高档公寓,甚至别墅。
根据万科地产内部人士介绍,万科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米,建设成本2000元/平方米,总体而言,限价房销售利润率在10%以下,项目的利润主要靠别墅支撑。
除万科新里程为限房价外,广州万科金色家园、万科金色康苑、金色荔苑、金域蓝湾均为限户型楼盘。以万科金域蓝湾为例,2006年9月,作为广州首次推出的限户型地块之一,由万科与中粮联手竞得项目用地。2007年12月,万科金域蓝湾均价原定1.1万元/平方米左右,后来开盘9000多元-10000元/平方米,被认为万科广州“降价”的典型楼盘之一,284套房在2小时被抢购一空。而实际上,万科金域蓝湾的产品还包括高层洋房和别墅单位等,当时推出的只是75平方米的二房与95平方米的三房。如今,万科金域蓝湾正主推空中大宅和TOWNHOUSE,价格已经飙升至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果说去年底,万科金域蓝湾二房和三房“低价”入市会让万科利益有所损失的话,或许今年万科会在金域蓝湾的空中大宅和TOWNHOUSE中夺回来。
另据业内熟悉万科的资深人士向记者透露,万科金色家园是万科在土地二级市场上取得的,楼面地价为3000多元/平方米,即使按折后价格24000元/平方米价格销售,毛利率仍较为可观。万科天景花园由于位居花都区,楼面地价仅448元,按照目前的房价来看,销售利润率高达79.1%,成本利润率高达381.0%。
成都 比周边楼盘房价平均高34.4%
2008年1月,万科成都全线降价被各大媒体“揭批”。尤其是位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房,被爆料售楼处的报价4500-4600元/平方米,远远低于2007年12月前的6000元/平方米以上的价格,两个月中,同一单元楼中住宅的降幅接近30%。