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第二点,西高东低,比如是山东、江苏、广东、浙江这四个省基本上卧倒,其中最严重是广东和浙江。除了消费在这两个省有所增长以外,这两个省投资和外贸活动基本上没有增长,因此,比较狂妄的说一下,这两个升今年GDP增速实际水平也许仅仅是6—7,请不要忘记,在07年浙江跟广东经济增长速度已经是全国省自治区里面倒数的,春江水暖鸭先知嘛!今年广东经济增长仍然是全国倒数。西高东低这种情况显然是不乐观。
第三个因素是什么呢?从发电量,我们有很多指标可以造价,但有一些指标是造价不了,比如说工业用水量,根据前三个月,电力消费情况来看,我个人认为,前三个季度中国GDP实际增速是6.8%,而不是9.9,官员数字可能 会跌到9%,导致全年数据会是8.9左右,实际上第四季度我认为大概是6%多一点。假定我们认为,单位GDP能耗没有改善,今年的经济增长有可能低于8%,跟官员9.5有一些插入。
房地产行业、造船行业、外贸行业也出现了不景气,中小企业也出现很大问题,前三个季度东南沿海倒闭六到七万家,而政府的目标是一年提供八百万就业岗位,现在有一半就业岗位失去,请问实体经济是否受损。九月份,中国工业增长值从前三个季度15、16一下子跌到9、8。地方政府入不敷出。个人倾向于认为,今年上半年宏观经济运行还是比较宽松,但进入第三季度,尤其是九月份以后,随着美国次贷危机在全球的蔓延和爆发,经过实体经济已经严重受损,如果现在受损是美国金融经济,中国的实体经济已经受损,中国并没有对实体经济没有采取像样的救市措施。作拖延下去,对经济的危害更大。
在1998年到2008年相比,98年遭遇的是区域性的危机,这一次我们遭遇的是席卷全球的金融危机。因此,无论如何,你必须承认,2008年中国内部外部经济局势都比1998年糟糕,但是我们反映也比1998年要迟缓,力度要弱得多。比如说,1998年的时候我们连续四次提高出口退税,在此后很长时间,出口退税一直维持在征17,退17,而现在我们对房地产行业做了什么,对外贸行业做了什么,对煤炭、钢铁行业做了什么,我们推出是什么,我们推出是一些看起来跟目前紧急宏观情况没有大多关系的措施。
中国要做什么?第一财政政策要改变。其中最主要是两项内容,一个是增值税,由生产型向消费型转变,即便如此,增值税原来给企业减收现在已经降低了。第二个财政应该做的是增收三到五千亿建设投资,如果企业缺乏投资能力,居民收入增长放缓,消费很难维持,外贸也不行了,消费和外贸都面临往上高有很大困难,甚至要全面向下的时候怎么办?
第二是货币政策,必须从紧缩货币政策向稳健政策专门,一个向企业注入更多的流动性。第二使得金融机构主动的为市场配置资金和资源。
第三税收政策也需要做调整,比如说以减税为基调,暂停征收利息税,这一系列措施都是必须要做的。
第四在汇率方面,我们应该稳定汇率,强化资本管制。人民币维持比较快的升值必要性是没有的,美国国会对中国的压力是,人民币最高升值12.7,目前累计三年来,人民币兑美元升值幅度达到20多了,但是美国和中国外顺逆差并没有根本的改变,所以这个人民币升值要放缓。
这是我们所讲的经济政策的调整,接下来非常快的讲一下房地产行业。
我个人倾向于认为,国际经济调整的周期大概是十年,中国经济调整的周期至少是三年。回顾98年到2002年我们调整了三年,这次就算中央更得力,调整三年总是要的。对于我们房地产行业,我个人判断是怎么样的,在未来得整个09年之内,这个行业都是处于调整当中,调整不是行将结束,而是刚刚开始。
首先我得向大家说一下,我并不是这个行业的悲观主义者,我是典型的乐观主义者,如果说这个行业作为支柱产业,它爆发式快速增长有一个收敛的迹象,那么这个行业的增速放缓,度过他黄金增长期,大概是2015年到2018年左右,到那时候中国将发生一些事,第一个人口增长接近16亿,新增人口将放缓,当然没有那么多人就不需要那么多房子,而且那时候中国城市化超过60%,这就导致农村进入县以上城市居住的人口大学生在城市新增设立家庭的数在减少,这个事情已经发生了。既然新增家庭数在减少,对住宅总的套数需求还是会不可避免下。
2015到2018年前后,中国储蓄率肯定是下降,50、60、70年代出生人最愿意储蓄,因为他们没有不安全感,他们必须为自己、老人、子女,教育、医疗储蓄资金,现在80、90后的人,他获得父母在购房时的首付资金的支持,可是在2015年左右除非出现奇迹,80、90后人像60、70后人,一定勤俭节约,这是不可能,因此这些人储蓄率从现在30%多下降到10%,所以这个行业的黄金周期在那时候将趋于结束,也就是那时候做房地产行业也就不吸引人,没有什么意思。那时候中国经历20年的发展,城市化有高速轨道交通,有豪华的设施,有各种各样的皇富丽堂皇的一些设施,百年造成,我们在二十多年时间,在中华大地造出各种各样的大城市来。在大胆的狂想一下,我对自己的讲话有一些很大足够,2015年房地产还是中国支柱产业,中国仍然在保持高速的增长,中国人民币钞票依然会发的越来越多,子女新成立的家庭也是在增长,这个行业不会随着金融为己有很大改观,为了未来是光明,问题是在于现在怎么办?在黎明到来之前我们能不能活下去。
作为学者,我估计我们认真的做研究,是能活下去,作为开发商,我们不知道,我们只能是旁观。目前的房地产情况是怎么样2006年到2007年,2006年现金流只有几百亿,07年达到几千亿。显然,作为负现金流的行业是不可以维持的,负现金流,行业不能维持怎么办呢?我们看一下资金的情况,土地在07年,我反复充分,资金为祸,土地为王,我们自己估计,土地规模有十亿平方米,这够开发商以07年速度开发三年,甚至是更多,现在在建面积全国估计有20亿平方米,以07年规模来看够卖三年,房地产市场从08年开始,从06、07卖方市场迅速变成买方市场,激变以后两三年没有新增项目,目前的土地存量和在建规模,也可以维持这个行业高速增长。
这是第一个想给大家介绍的。
第二个,就是这个行业资金缺口情况怎么样,并不像大家想象得那么差,今年上半年,房地产行业资金缺口只有五百多亿,这哪里损什么缺资金,钢铁个造船企业才是真正的缺资金。钢铁厂,到七八月份不赚不赔,九月份这些厂一个月要赔两个亿!房地产行业,今年上半年,资金缺口并不严重,但是销售大幅放缓,房地产开发商自筹资金,快速增长。这个行业,资金链会趋紧,未来会怎么样。这是我们今年推中国房地产资金缺口报告,08年资金缺口是6730亿,09年有两种情况,有两种情况,一种是房地产价格可能会07年稍微上涨一些,这可能是短暂的调整;另一种情况,比08年大幅度下滑15—20%,房地产投资在09年几乎没有增长,在这种情况下这个行业就是另外一番情景了。在这两种情况下,这个行业资金缺口,如果是温和调整这个缺口可能是五千亿。无论地方政府和中央政府出台什么措施,我个人认为,09年房地产行业整体局势比08年更为艰难,原因并不是金融禁锢,而是在于消费观望。从消费者这一边来讲,房价上涨得容易,跌的难,一旦下跌消费者信心和市场信心非常难以重建。对商业银行,对按揭贷款申请者的拒绝率并没有提出,很容易获得15%优惠利率按揭贷款,这也就是说08年到07年借贷者在申请贷款的时候,商业银行应不愿意拒绝,而不是更愿意拒绝,更愿意给你贷款利率的优惠,为什么按揭贷款发放额在收缩呢,那是贷款的人少了。或者说现在有水,可是消费者不喝水,你再加水,马还是不喝!也就是说你不能让消费者说,现在房子真的值得买了,你快买吧!除非他自己认为是值得买。
对房地产来讲是什么?在过去七年间,从事房地产行业最安全的规模是快速拿地,快速规划,快速施工建设,快速销售,这种快速模式使房地产企业也许并不能获得最好的利润,但是他一定能够开发商获得最安全的利润,在消费观望的情况下,这种房地产企业安全运行模式不复存在,无论你是什么企业,资金周转状况都会放慢,只要放慢就意味着你需要更多的资金来支持。因此,消费观望是目前市场上所面临最大的问题而不是金融因素。
即便我们考虑到金融因素,我个人倾向于认为,目前中央和地方政府所出台的救助房地产行业的措施,也是远远不足的,因为他们没有涉及到房地产行业的本质问题,第一个土地,仍然是政府在掌控了,这就导致土地频频流拍。如果说地价不跌,新增土地怎么样能拍卖成功吗?,房地产行业在明年开始讲进入一个土地及商品房量价齐跌的现象。
第二套按揭贷款的政策并没有放松,我们现在商品房自有率达到40%左右,大多数都是处于自住,而且也有投资的购买,对多套住房贷款不放松,也就意味着大多数消费者并没有从房地产新增当中获得足够的好处。
第三05年的时候,出台了营业税的政策使得二手房交易税费占总价10%左右,当时出台这种政策是05、06、07年房地产价格上涨比较快,要遏制这种势头,在目前还征收这么高营业税,必要性是不存在,可是这5%的营业税什么时候取消呢?!
第四,按揭贷款收益问题,并不是按揭贷款利率越低越好,而是说让银行方面有没有收益,当你把按揭贷款中长期贷款利率和中长期储蓄利率维持在非常低的水平,商业银行就不愿意提供这么低利率的按揭贷款,好心办坏事。商业银行总是要有几个百分点的利润,如果他纯贷利差都大部分这样个水平,商业银行怎么会做不赚钱的按揭贷款,如果发放按揭贷款不赚钱,又怎么样捆绑在一个项目上发放开发贷款呢?所以目前采取的中央和地方的房地产救市措施都没有触及房地产问题的本质。
总结一下我的发言,国际经济将调整失眠这是百年一来最灰暗的情况,国内将调整三年,实体经济已经严重的受损,需要中国政府出台救市措施。房地产行业颓势,很难在未来四季度内挽回需要地方和中央政府做出努力。