何谓房地产泡沫?是价格过高导致了供过于求,还是供不应求推动了价格过高?谁能判定目前国内房地产市场的合理价格?房屋空置率能否说明房地产市场供过于求?房屋收入比能否解读房地产市场价格高低?带着这些疑问,让我们从另一个角度看所谓的“房地产泡沫”。
“泡沫问题”的关键
目前国内房地产市场有泡沫吗?很多人会斩钉截铁的说:有!明摆着房地产投资增长过快,且土地价格和房价同时迅速增长。但我认为,结论虽然正确,但理由没讲清楚。
提到泡沫,人们很容易归因于价格过高,价格过高只是泡沫产生的表象,产生泡沫的深层原因我认为是目前国内房地产市场,由于产品结构的不合理,间接开发成本过高,使得住房成交量不够大导致的价格弹性过小。
因为价格弹性小,房地产开发商的产品价格变动幅度要大于其边际成本的变动幅度,开发商的边际毛利率水平相对就高,这就促使了开发商对商品房的定价能力高,商品房价快速增长,进而又促使了房地产投资的快速增长,促成了泡沫。
导致国内房地产市场价格弹性小的原因正是房屋的成交量不够大。毕竟现在买不起商品房的人还是占大多数,毕竟之前向市场供应的经适房和双限房还很有限!理解了以上,就不难回答以下的几个问题。
前期经调控后的房地产市场,价格为什么显得如此“抗跌”?
经过提高首付比例,限制转按揭,严控开发贷,加强监管土地金缴纳和项目资本金等一系列调控措施后,整个房地产市场因为购房门槛的提高和开发成本的上升,住房的成交量大幅下降,但价格却没有跟着迅速下降。
原因就是上述一系列的组合拳,使市场需求和供给同时萎缩,需求减少导致的价格下跌与供给减少导致的价格上升相互抵消。同时成交量的萎缩,使得价格弹性更小,开发商调价的空间更大,这也可以解释为什么在有些城市,一些高端产品的价格可以不跌反涨。
通过房屋空置率水平的比较,企图说明市场上供过于求,房地产开发商会主动降价,只会是良好的愿望。因为空置的房屋只要不投放到市场,就不会形成有效的供给,这个主动权仍在开发商手中。
前期主动降价的企业,往往是那些前期高价储备土地过多,或过多地使用了资金杠杆,不得已必须实现快速销售回款。有些人将房屋收入比与境外有些发达国家的进行横向比较,试图说明国内的房地产价格很高。