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10月下旬,上海市政府公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,并在10月31日公布了新版“普通住房”标准,相关细则自11月1日起开始实施。
近日来,不少准备买房或正在购房交易的市民向本报来信来电,纷纷询问楼市新政后具体操作有什么变化,大家最关心的是:现在买房,针对不同情况,到底怎么个优惠法?为此,记者专门联系了市房地局、市公积金管理中心相关负责人和易居中国的分析师,针对市民关心的问题并结合具体个案,给予权威解答。
普通住房的新标准是什么?1、问:新政第一条规定:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,首次购房证明由市房地产交易中心出具。普通住房新标准是什么?和以往的标准比,差别在哪里?
答:经市政府同意,房屋、规土、财政、税务四部门联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
2005年本市公布的普通住房标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内每平方米建筑面积17500元以下;内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下;外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
新的普通住房标准与原标准相比,一是单价标准调整为总价标准,总价上限没有变化,但购买中小户型,单价可以突破老标准的限制,市场普通住房房源明显增加。二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费,鼓励购买小户型住房,有利于交易双方合理定价,有利于节约集约利用土地。
【举例】王小姐于10月25日在本市首次购房并签订了《商品房买卖合同》,按照当时的价格由开发商代收了契税、印花税;现在查到该合同尚未在房管局备案。按照新政,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税。请问,如果她的房子11月1日后才在房管局办好备案手续,那么可否按照新政少收相关税费?
答:如果开发商还没有交契税和印花税,应该按新政策执行优惠税率。
怎样界定首套房和第二套房?
2、问:目前,本市首套房和第二套房的准确概念是什么?
答:目前,各部门对于何为“第二套”、何为“改善型”尚无明确认定标准。
而对于“首套”的定义,上海市房地产交易中心和银监会的认定标准有所不同。按银监会的标准,只要“没有未还清房贷”就可以按照首次购房,享受到房贷优惠;按上海市房地产交易中心的标准,“名下没有单独或与他人共同购买的住房,但与父母一起购买的,按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外”,同时,“所购房屋必须为90平方米以下普通住房”。
两相比较,首套定义区别较大,实际执行过程中甚至可能出现,一套房屋不能享受契税优惠,却可以享受信贷优惠的情况。
【举例】李先生2002年用公积金贷款买了80平方米的普通住房,现在又准备商业贷款买第二套房子,请问,如果他将剩下的公积金贷款还清,这次商业贷款的利率是按照首套房还是第二套房算?
答:李先生的新购房屋在金融系统可以认定为首套,但是,是否能享受到信贷优惠,需视所购买的房屋是否符合普通住房标准。
此外,该新购房屋在交易中心将被认定为第二套,不能享受到契税优惠。