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内地房价泡沫破灭类似1990台湾
如果说内地房地产市场与欧美国家差别较大,那是事实,因为不同民族,国情悬殊。但拿内地楼市比照20年前台湾,那是具有相当大的可比性。国民经济发展、楼市演变、购房喜好等诸多方面,皆有得一拼。接下来全面分析一下台湾楼市的走势,尤其是1991年之前泡沫长大,与之后的破灭特点。
首先,台湾经济的发展背景。作为往昔的“亚洲四小龙”的成员,台湾经济曾经历过较长时间的高速增长。在“黄金时代”的60年代,经济增长速度年平均达到10%,上世纪70年代年均增长率为9.4%,80年代年均增长率为8.1%,90年代年均增长率则降为6.3%,明显转入中速增长时期。70-80年代台湾经济虽然平均增长速度较快,但受两次世界石油危机的影响,各年增长幅度波动较大,20年中有9年经济呈两位数增长,其余为个位数增长,其中1974年增长率仅1.2%,1975、1982年分别为4.9%与3.6%。进入90年代以来,台湾经济除了1998年受到亚洲金融危机影响,增长率为4.3%较低外,各年经济增长率维持在5.7%至7.6%之间,表现出较稳定的中速增长趋势。
其次,台湾房地产市场总体情况。住房自有率高:1970年均住房面积仅8.7平米,经济起飞,85-93增长快,每年增一平米,1993年达26.5平米,户均住房面积105.57平米,人均GDP10566美元。1970后住房私有率为66.1%,自1981年后,一直保持在80%以上;1982年普查数据,空置率高达13%,其后,二十多年,保持在10%以上,90年代最高曾超过15%。房价上涨速度快,比如台北住房价格由1986至1990年四年涨幅为448.7%。
再次,台湾的三次房价大涨。第一次出现在1972-1973年,大台北地区房价分别上涨24.24%和26.83%,接着1974-1977年出现低迷,其中两年负增长,两年稍增。第二次出现在1979-1980年:分别上涨26.79%、23.94%,接下去1981-1986年连续六年低迷:房价增幅分别为-6.82%、-9.76%、-6.76%、1.45%、-4.29%、0.00%。第三次出现在1987-1990年,房价年增幅分别为35.87%、94.51%、41.81%、10.76%,接下去1991年、1992年分别是-7.19%、4.26。
前两次房价大涨的原因有相当大的相似性是:一是经济和居民收入高速长,1972-1973年GDP年均增速为12.5%,1979-1980年台北家庭收入增长分别高达28.5%和22.58%,市场需求旺盛。二是两次房价大涨正好在两次石油危机期间,国际石油危机形成输入性通货膨胀,如1980年CPI高达19%,推动房价上涨。三是宽松的货币政策:第一次是在大涨期间,1971-1973年均货币供应增长38.4%,第二次是在大涨之前的1977-1978,年增35.3%,流动性过剩推高房价。