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泰国房地产泡沫产生和破裂的原因。第一,金融过度开放,过于倚重外债。20世纪80年代开始,泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策,对外汇管制比较宽松,1991年更是加速开放资本项目,基本上外资可以自由出入。大量外资涌入泰国,尤其是日本游资比较集中地进入资产市场,助推股市和楼市泡沫;另外,泰国从1989年开始实行利率自由化,解除一年以上储蓄存款利息的上限,同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢帐户,由于泰国的利息率较高,大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差;而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要的金融管制的情况下,这些外资很容易在短期内撤出,造成金融和经济体系大量缺血,事实也正如此。
第二,实体经济偏弱,过于依赖虚拟经济。20世纪70年代末开始,包括泰国积极推行出口导向的工业化战略,经济发展非常迅速;但出口产品单一,以劳动密集型产业为主,缺乏科技和生产效率的支持,而且国民教育水平很低,工资成本快速上升,到90年代初,经济结构恶化,传统产业失去竞争力,外贸连续出现赤字,在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差,也为了扩大国内投资,不惜借入巨额外债,泰国的国家短期外债占77%。除了在大量进入的外资以外,国内的富裕资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。
第三,金融体系混乱,高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全,风险意识差,金融人才严重不足,众多财务公司和证券公司管理混乱,不受政府控制,家族制的大财团透明度很低。相对于比较规范的商业银行,政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快,他们大量借入低息美元,在转成泰铢在国内放贷,到1996年底,非银行金融机构的资产已占总量的35%,他们发放的房贷增速远超过商业银行,而且贷款的抵押品存在很大问题,一旦房价下跌,立即形成呆帐和坏帐。1997年5月,泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元,其中大多数是房地产贷款呆帐,使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业,房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。不仅对于内资金融机构,而且对于外资金融机构的监管制亦不健全,从而出现最终出现金融方面的内外交困。
最后,通过上面所述,我们可以发现泰国楼市泡沫产生的根源在于,国家急于保持经济高增长,在出口加工业衰退后,转而高度依赖投资拉动,而其中把房地产业作为绝对的支柱产业,外加错在吸纳外资过多,最终崩盘。1996年泰国固定投资占GDP的比重递为42.5%,这跟我国目前水平差不多;1996年泰国房地产贷款超过银行贷款总额的50%,这远高于我国的20%左右。
综而言之,过去几年我国政府,尤其是地方政府过度依赖房地产业的倾向应当纠偏,目前中央在救经济计划中,重点在于保障性安居工程,属英明之举,但须抵防地方政府打着保经济的旗号,重新、甚至更疯狂的发展房地产。