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(内容导读:在未来3-5年左右的时间内,对整体房地产市场而言,将呈现“房价向下、房市向尚”大势… 申明:本文内容仅为个人观点,不构成任何个人或企业、机构依此进行投资决策或消费购买决策等方面的依据。)
2008年:买卖双方搏弈,房价持续下降
弹指一挥间,转瞬又将一年!
自去年9月27日,央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)及其后的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(452号文件)以来,房地产市场开始异变,房价步入下降通道,房地产步入调整周期。而中央政府在房地产政策上让住房保障制度回归,使一度持续高热的房地产市场预期彻底异变。在这种异变中,中国房地产进入并走过了买卖双方对立般搏弈又遭遇飞来横祸打击的2008年。
2008年,谁也无法否认,中国房地产正经历着有史以来最为特殊的一年。
自年初以来,万科等大型开发商在“拐点论”旗帜下带头降价促销,房地产市场便掀起了一波又一波促销浪潮。正在打折促销风从南向北蔓延之际,汶川地震的不期而遇,又加剧了市场的观望。而随着市场的不断变化,越来越多的消费者,包括部分开发商,达成了集体继续观望的群体意识,乃至群体弃购。但尽管房地产市场已经异化,尽管房价尽显下降走势,而大部分开发商不愿意降价销售,或只是以降低来做秀促销。而此前房价一度持续快速大幅度疯涨,造成了消费者对开发商和政府作为上的抱怨情绪进一步发作。而现实性的高房价,又客观地成为了阻碍房地产市场交易活跃的最主要障碍。于是,买卖双方以近乎对立般的心态进行心理搏弈。在这种对立般搏弈下,房地产交易在房价的下行走势下日趋冷清。由于成交日益减少,房价预期继续走低,房地产预期继续向下。
或许,中国房地产正值正常的调整周期,却碰巧遭遇由美国次贷危机所衍生的金融危机并发展成经济危机,这使本来已经向下的中国房地产预期更遭遇到了飞来横祸的打击。于是,房地产预期进一步走低,消费者进一步观望,成交进一步减少,房价走势继续走低。
房价走低,投资购房者继续远离市场,自住购房者进一步观望,市场更进一步趋冷,交易更加减少。而与成交锐减所相对应的,是供应大增。此前,房价快速疯涨、房地产投资预期膨胀、房地产高热,导致大量资金进入到房地产开发领域,使得大量房地产项目在去年和今年开工建设。而近几年房价持续高涨,拉升了房地产投资回报预期,拉动地价跟着大幅度上涨。不少开发商,加入到了大量买地囤地的阵营中。一方面是“地王”频生,另一方面是大量资金沉淀到了土地中。而政府不断从严的土地政策,和因土地政策而从严限制的房地产开发贷款政策,逼迫集体缺钱的开发商不得不加速开发项目。本文作者陈真诚分析认为,在有效需求减少的同时,却是供应的大幅度增加,房地产市场已从高度供应短缺向需求紧缺突变。