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展望2009年,中国房地产将会续写08年的“不平凡”,无论在市场还是在政策方面都将充满很多悬念和期待。对于明年房地产市场的走势和格局,笔者想用以下几个关键词。
关键词:房价、抄底楼市、开发商盈利模式、限价房退出、4亿元投资和9000亿元保障房、政策持续出台
一.房价仍将继续下跌
在经过了今年房价的调整后,虽然在一定程度上挤去了泡沫,但房价的调整远未到位。过了岁末年初的回暖期,明年仍将继续下跌。理由如下:
1.从国家经济和社会发展角度看,过高的房价会增加社会的成本,提高资金进入的门槛,并增加社会的不安定因素。其实从各国经济发展的历史来看,房价上涨初期会带动经济、促进投资和刺激消费。但当房价上涨到社会不能承受的时候,变成了国家和社会发展的一种障碍。因为它会增加资金进入的成本、造成人才的流失、降低资本使用效率,同时也加大社会的贫富差距,造成社会的不和谐因素。另外,高房价也是腐败滋生的温床。所以说,高房价是社会的毒瘤,是经济持续发展的阻碍,从这一层面上来讲,房价跌其实是“政治需要”
2.房子是一种商品,自然遵循商品市场的自然规律。而衡量商品价值的两大因素无非是:价值与供求关系,从价值角度来说,目前的房价仍然较高,远远超出居民的承受能力,这一点从房价收入比、房价租金比等指标中可见一斑。此点已成共识,笔者不再赘述。另外随着地价的逐步走低以及钢材、水泥等价格的大幅回落,建房的成本会有较大程度的下降,这也将拉低房价。
从供求关系角度来说,由于前几年房价上涨过快,使得市场中的各类购房需求集中释放,而导致需求严重透支。而在房价调整阶段,市场中的需求又处于观望状态,现在用薄弱的需求去支撑庞大的供给,造成了目前市场上严重供大于求的局面。目前有1.3亿平方米的商品房有待消化,加上在建的商品房,形成了较高的空置率。以目前的需求需要消化2年左右。此外我们不能忽视的是,明年国家9000亿元保障房将投入建设,这将增加房子的供应量,同时较低的价格也形成一种冲击。
3.人民币未来的走势将决定房地产价格。当初从2005年7月人民币汇改以来,人民币兑美元等主要货币持续大幅升值,使得外资、热钱等不断进入中国市场并投资房地产、股票等资产,从而导致房价、股价均大幅飙升。现如今随着世界需求放缓,我国的出口形势不断在恶化,外汇储备将减少。同时股市、房地产的下跌使得人民币资产的投资价值大打折扣,从而引发国外热钱持续流出,人民币的升值趋势将暂时停滞。国家为了增加出口竞争力,也会促使人民币贬值。而这将进一步促使房地产等国内资产出现下跌。
4.国际经济形势将进一步恶化,美国的次级债危机将不断蔓延,全球资产均出现暴跌,估值中心不断下移,似乎唯有中国房地产独善其身。事实上,从日本等国家历史情况来看,房价的下跌往往是在经济危机的后期,一般比股市和其他资本市场滞后6-12个月。所以,房价的拐点很有可能刚刚出现,无论是调整的时间还是幅度都远远不够。
5.从长远来看,影响房价长期上涨有一个重要因素,就是人口红利,而中国的人口红利即将结束。人口红利是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。中国经济持续几十年的高速发展,与人口红利密切相关。我国的人口红利从70年代就开始了,70-80年出生的“婴儿潮”把人口红利推向高峰,而这一高峰出现在2010年左右。目前我国的人口已经有老龄化的趋势,热别是近几年退休年龄的提前使得“人口红利拐点”可能提前出现。这将削弱对房子的购买力。
二.房价将不断地被抄底
尽管房价从长期看来仍有调整空间,但短期走势将跌宕起伏,政策的不断出台,利率的大幅下降使得明年的房地产市场存在很多“短线”机会,将不断有抄底资金涌出。这是因为,随着越来越多的开发商加入“降价大军”,房价将不断出现跳水,并经常会出现超低价的楼盘出现,中国的房地产市场仍然有很多刚性需求存在,房价的不断下跌会使得这些实实在在的需求得以释放,来承接这些极具诱惑力价格的房子。同时,由于利率的鄹降,房价的回归理性,房产将重新具有一定的投资价值,租金收益将超过同期存款利息。并且伴随着国家基础建设力度加大,城市化进程的加快,租金水平有望保持。因此也将释放出一部分投资需求。
三.4万亿投资,9000亿保障住房建设将提速
促进经济增长的10项措施及4万亿投资将在明年加紧落实,并提速建设。事实上该举措具有以下几个方面的意义:首先,这项举措属于“面子工程”,在明年出口下降、内需暂时无法被有效刺激的情况下,增加投资可以让GDP数据好看,并给需求已足够的时间去接过投资这一“接力棒”,是一个以时间换空间的策略。其次,这一举措将提供大量的就业机会,有效解决就业问题,特别是把农村劳动力解放出来,同时实现农村的产业化。再次,建设公路、铁路等基础设施将提升一个城市或地区的定位,加速其城市化升级,从而吸引更多的投资和就业机会,也就相当于变相减少了该地区的房价泡沫。另外,9000亿保障性住房建设也将提速。
四.开发商的盈利模式将改变
潘石屹在今年上半年就说过,未来的三个月将是开发商发生巨变的100天。事隔几个月,众多开发商还在苦苦支撑,我们不好去预测事情发生的时间,但有一点肯定的是,地产行业终将面临整合与重组,部分开发商会由于成本入不敷出或资金连断裂而破产,或者被兼并。而实力较强的开发商将在这场战役中存活。其实还有一点不能忽略,就是开发商盈利模式的转变。由于市场持续低迷,未来普通商品房所占的比例、数量将减少,取而代之的是大量的经济适用房、廉租房,而这些住房属于国家的保障性住房体系。虽然对于保障性住房的开发模式还在探讨之中,但可以肯定的是国家将直接对项目的投资数额、建设面积、资金来源及使用状况进行严格地监控和审查,开发商的具体运作和利润情况或许都将暴露无遗。特别是保障性住房的利润率将很低,过去那种粗放型的“暴利模式”将不复存在,开发商将必须学会在“薄利多销”中生存。
五.限价房将可能退出市场
曾几何时,伴随着房价的日趋攀升。限价房出现了,同经济适用房、廉租房一样具有保障性功能。而如今房价跌了,限价房的地位日显尴尬。今年以来广州、深圳等地陆续出现了限价房价格高于同地段商品房的情况,当地政府也不得不几次调整限价房价格。因此如果后期房价继续下跌,限价房的功能和作用将逐步失去,因而也就没有存在的必要。事实上,限价房是属于房价暴涨时期的产物,其存在本身就具有一定的局限性,其社会保障功能也随着时间的推移在不断的弱化,因此将有可能逐步退出市场。
六.国家相关政策仍将出台
就在昨天,市场迎来了前所未有的大幅度降息,存贷款基准利率下调了1.08个百分点。加上前期出台的降低印花税,以及各地方的差额营业税等政策,房屋的交易成本将有较大幅度的下降。前期出台的政策较集中,市场也将对政策有一个消化期。后期来看,仍会有一些政策值得期待。比如营业税时间、数额上的减免,利率、存款准备金率的下调、贷款政策的优惠等。政府将继续着“救量不救价”的方式来拯救市场。
总体而言,明年的房地产市场或仍充满变数和看点。调整中的市场将在风险中孕育机会,当然在机会中存在风险。我们可能不知道未来这个市场会何去何从,更无法预测房价走势会怎样。但我们可以用理性的思维、审慎的眼光去看待这个市场,以宽大的胸怀和一颗平常心去包容这个市场,可能一切都会释然。以这种心态,也许冬天还有多远,春天何时到来就不那么重要。潮涨潮夕,日出日落,春去秋来本就是大自然千百年来的规律,我们的经济,我们的房地产市场也不例外。度过了漫长的黑夜,黎明总会出现。