业主所购物业房产面积,开发商签订的房屋买卖契约与房管局核发的房屋产权证上大小不一样,业主花真金白银购得的房屋面积,不明不白缩了水,业主该找谁来维权,现年77岁的李凤翔老人,这条维权路走了十年,至今仍未能讨到说法,近日,应广大热心读者新闻热线要求,本刊联系业界专家及法律界人士,独家解读,房子面积少了,业主该如何维权。同时,针对目前争议较大的公摊面积,律师为市民解读如何维护自己权益。
事件回放:十年前的一幢别墅
现年77岁的李凤翔老人于1997年9月10日与开发商天津富通花园置业有限公司签订房屋买卖契约,购买了坐落于西青区中北镇碧景园别墅的一处房产。按照当初双方签订的房屋买卖契约合同约定:房屋的建筑面积为245.7平方米,当时成交单价为5400元每平方米,总房价款为132万元,由李大爷一次性付清房款。
此后,李大爷从西青区房管局拿到核发下来的房屋产权证,但却发现,房屋产权登记的面积是241.7平方米,比买卖合同契约约定面积少了3.92平方米。将近四平米就这样不明不白的缩水了,李大爷感到迷惑不解,而且按照房产证上的面积计算,自己还多交了21168元。
此后十年间,李大爷曾先后多次找到开发商,要求对方退还多收的房款2万余元,可是,开发商总是以各种理由让他等一段时间。今年年初,李大爷再到公司询问此事时,公司竟然换了招牌,办公的人员都是另一家公司的人。李大爷顿感上当受骗,公司搬走了,自己的钱很可能就这样打了水漂?
调查:公司金蝉脱壳
按照李大爷反映房屋面积问题的来龙去脉,经多方联系到西青区房管局工作人员,据介绍说,按照以前的规定,商品房的产权证都是要开发商协助才能办理的。但是现实操作中,有的房地产商为了避免纠纷,在公司做完一个项目后就注销公司,再设立项目时,他们还会重新申请注册新的公司。这样一来,很多购房者则无法办理产权证,鉴于这个难题,2005年的商品房政策规定,2003年以前购买的商品房,凡是找不到开发商的,购房者可以不通过开发商而直接到房管局办理产权证,但是,对于多退少补的问题,他们则没有能力去解决。
从本市工商局信息查询中心了解到,富通花园置业有限公司的确在工商部门进行了注册登记,但今年以来,这家公司并没有办理年检,公司即将自动注销。按照该公司工商登记的信息,记者拨打法人赵九时的手机号码,但一直无人接听,拨打该公司在工商部门登记的办公电话,一名男子表示,他们是一家投资公司,今年7月份才搬来,对于富通花园置业有限公司不太清楚,可见公司注册信息已名存实亡,金蝉脱壳。
律师解析:如何利用法律维权
消费者所购房产物业面积不符,多退少补理所当然,李大爷多交3.92平方米的房款难道就这样打了水漂?
将李大爷遇到的问题反应给南开大学雪大所杨岐律师,据他介绍,建设部第88号令《商品房销售管理办法》第20条规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款,实行多退少补。如果房屋面积误差比绝对值超出3%时,买受人则有权退房。
开发商注销公司并不能解决问题,该退还消费者的就要履行职责。李大爷的情况可以要求多退少补,他建议李大爷走司法程序,状告该公司法人违约,维护自己的合法权益。其他业主如果遇到类似情况,可以比对建设部88号令,如果多少超出规定范围,则完全可以拿起法律武器为自己维权。
套内面积与公摊面积矛盾升级
此外,律师介绍目前还有一种情况是通过预售的方式购买房屋,最终房屋的实测面积或多或少会与预售房合同中的预测面积有所出入。于是,开放商和购房者在合同中约定了“多退少补”条款。但是,“多退少补”的标准究竟是“建筑面积”还是“套内面积”则引起很多小区开发商和业主之间的争论。
前不久律师就经手了一位小区业主查看相关测绘表发现购买的房屋存在建筑面积增加、套内面积减少的情况。实际测绘表与预售房合同中购买的房屋建筑面积增加了0.75平方米、套内面积减少了0.09平方米。根据开发商通知,由于房屋建筑面积增加,需要补缴几千元的房款,补缴后方能验房。业主觉得,房屋的套内面积减少,说明自己可支配的房屋面积减少,自己多给钱不合理。开发商表示,根据双方签订的预售合同中规定:在该房屋交付时,房屋建筑面积以房屋土地管理局认定的面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外,遵循多退少补的原则。
由此看出,“多退少补”的标准是房屋建筑面积。开发商认为要求业主按照建筑面积补缴房款做法是合理妥当的。除有相关政府部门正式文件或者法院判决,他们都将以建筑面积为标准多退少补。
律师表示,公摊面积增加导致建筑面积增加,业主不用补钱。按照《房地产转让办法》第四十四条规定,公摊面积增加,业主无需为此补交房款。律师强调:“房屋套内面积与业主有着最密切的关系,因此在套内面积减少、建筑面积增加的情况下,要求业主承担补交房款的责任,与公平的法律精神相违背。”
公摊面积应占多大比例
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面积应该占多大比例呢?
据产权处测绘科负责人介绍,一般来说,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中,高层的分摊系数一般在0.18-0.26之间,而多层的分摊系数则在0.11-0.16之间。不过,每个楼盘,甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样,因此房屋的公摊面积要实地测量,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围。
有关公摊面积的规定
据了解,关于分摊面积目前尚无法律加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。
根据《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
如何计算公摊面积
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
住宅楼分摊系数计算方法为:需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数,就可以得出各套房屋的分摊面积。其中,需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
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