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酒店经营保障“房东”回报
波菲特行政公寓在前段时间因与上海某财团基金合作销售受到业内关注,此次推出的“投资理财计划”方案是将该项目一批房源作为一个整体,交给专业的酒店管理公司进行出租管理,将约定的投资收益按年分配给业主。而对于每年的回报,该项目相关负责人称,他们将在5年内使业主的年平均收益率达到6%-8%。
据了解,燕莎板块聚集了凯宾斯基饭店、长城饭店、北京昆仑饭店、国航万丽酒店、希尔顿饭店、千禧大酒店等五星级饭店。距离波菲特行政公寓最近的国航万丽酒店标价是1380元/天。而以投资、自住二者结合的波菲特行政公寓目前售价是在2.5万-2.8万元/平方米之间。对于身处酒店密集区的波菲特行政公寓,张继峰总把它比喻成“鱼翅门口卖粉丝”。“对于行政公寓所面对的商务客而言,他们更在乎房间的质量而不在乎品牌。在这个酒店密集区,波菲特行政公寓就相当于鱼翅门口卖粉丝,但这个粉丝的品位和质量绝对不能与闹市中的粉丝相比。”
争夺波菲特行政公寓的三家国际酒店对其周边酒店进行了考察,四星级以上酒店标准间的租金是1200元-1500元/天,而波菲特的主力户型均是67-99平方米的商务套房,如果按此标准计算,波菲特行政公寓每套每月收益应达到3万元以上,刨除管理费用以及成本费用,月收益2万元应该不成问题。不过,扬子联合一位负责人说,这是最理想的状态,头一年是达不到的,最多回报率能达到5%,因为一个酒店的黄金期是从第三年到第五年达到高潮,先抑后扬,5年总的收益应该达到3万元/月,但5年后将会进入稳定的回报期。
对投资者而言,投资型物业最大的风险来源于经营公司能否按合同约定兑现返租。一位房地产业内人士指出,目前一些项目宣传的投资回报率动辄达到每年10%以上,投资期限动辄10年或20年,个别开发商为了吸引客户,不惜在回报率的高低上做文章,有些回报率高得离谱,这就不能不要求投资者提高风险意识,在面对开发商和经营公司高额返租的承诺时,重点考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平,以提高投资的安全性。
张继峰告诉记者,这种模式与以往售后包租是有区别的。以往的售后包租存在着极大的风险,往往承诺回报后缺乏专业的商业管理公司去运营。随着开发商完成项目离场,业主的回报率很可能打了水漂。而波菲特行政公寓会交给专业的酒店管理集团,开发商可以走,但酒店管理起码要5年以上,酒店管理公司承诺业主每年都能拿到约定的投资回报,这种长期的投资回报是安全稳定的。
业内人士指出,酒店式公寓主要是招揽商务人士,因此应该以商务中心区为主,也就是说,酒店式公寓所在的区域,应该是写字楼相对集中的区域,但同时也要规避其他类物业中小户型过于集中的区域,因为这些类型的物业由于低总价既容易得到购房人的追捧,又容易以较低的租金吸引租户。
此外,还要求管理公司水平要高。一些有经验的酒店管理公司会使物业的品质得到进一步的提升,这样就能吸引对于居住品质较为挑剔的高端客户群,甚至外籍人士,提升物业知名度。投资公寓更不能只看短期回报,还要看该区域长远的发展,新兴的商业办公区域潜力有时比旧区域更大。一般而言,如果物业每年的租金水平能占售价的5%-7%左右,就已属于较为稳妥的回报了。
霄云路区域楼盘波菲特行政公寓与三家国际酒店管理公司联手进行“投资理财计划”,掀开了投资物业自救的序幕,它的成功与否,某种意义上左右着投资型楼盘的市场前途。