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根据楼盘的运作周期推算,目前在售楼盘的土地大多是在2005到2007年间取得的,依据取得土地时的楼面地价,加上现在的建安成本等各项费用,即可计算大致的房屋成本价。
房屋抄底价计算公式:
开发商在估算房价时一般按照区域市场参照法,而您要想抄底则需要用成本估算法来进行。
按照商品房成本价格核算体系来说,房地产开发成本及费用包括土地成本、建安成本、配套费、税费及其他费用的总和。各个项目的抄底价包括房价成本加上合理利润,大体如下:土地成本:一般占到房屋销售均价的30%
建安成本:普通住宅平均为2017元/平方米
配套费:一般占到房屋销售均价的15%
税费:一般占到房屋销售均价的15%
营销费:一般占到房屋销售均价的2%
管理费:一般占到房屋销售均价的1%
不可预计费用:一般占到房屋销售均价的1%
开发商利润:相关部门对普通住宅的开发预留了“利润8%”和“上涨5%”的空间,目前的市场环境下合理利润多在10%。
和平、河西、南开、河东、河北、红桥等六个天津中心城区,由于目前在售的楼盘主要是在2005到2007年获得的土地,拿地越早的楼盘楼面地价相对越低廉,下面我们将一一展开,为您探寻各个区域的市场底价。