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据一位建筑工程师对记者分析,虹桥购物乐园已经停建4年多,一般露天建筑停建3年以上,其钢筋结构就无法继续使用。因此,虹桥购物乐园的钢筋混凝土框架肯定要拆除重建。
这也意味着,二度烂尾的这个项目,如果有下家接手,必须拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新开工,但这样启动成本又将增大。
根据2002年的公开资料,虹桥购物乐园拟建成一个亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心(Shopping Mall),而且要在购物环境、管理水平及服务内容方面均成为世界一流的大型购物中心。
“但是项目具有先天缺陷,这导致它无法实现设定的目标。”有业内人士指出,一是区域消费能力不够,虽然周边有大量的外籍人士居住,但依然无法支持如此之大的购物中心;二是交通不便,虽然有地铁,但仍然处于外环区域,“在传统上海市民眼里,高档的购物中心应该处于市中心区位”。
仲量联行中国区董事陈立民表示,上海成城购物中心的项目规模过大,相当于再建造两个正大广场,而且都为租赁物业,这对开发商的资金要求太高。目前,闵行吴中路道路较长,进出较为困难,“除非和当地的规划部门进行沟通,否则短期内很难再度启动”。
虽然业内均认为该项目在短期内无法重新启动,但陈立民依然长期看好。他表示,目前上海大型购物中心并不多,“如果能够投入资金解决项目一些硬件问题,重新启动的希望依然较大。”
然而,大环境的低迷令项目的前景更加不乐观。有业内人士表示,目前上海房地产市场资金匮乏,并不是每个项目都能够盘活,“烂尾楼的比例正在增加”。
对于明年的行情,陈立民表示,就整个商业地产市场而言依然乐观,但需求方面并不乐观。“特别是金融危机的影响,会使得人们的消费能力进一步萎缩,这势必影响到整个上海商业地产市场的走势。”
上海成城购物广场的前世今生上海成城购物广场,前身为虹桥购物乐园。该项目于2000年开建,占地面积86600平方米,首期建筑面积近33万平方米,号称“亚洲第一Shopping Mall”。
资料显示,为了合作开发虹桥购物乐园,上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司于1999年合资成立了项目公司——上海港虹实业发展有限公司。其中,虹西实业以土地出资,亚太实业以现金出资。
据了解,项目所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的,用地性质为绿化和仓储。因此,开发商无法以土地获取融资,而亚太公司本身并不具备支撑整个商城开发的资本。2003年4月,项目开工后不久便陷入资金困境当中,最终被迫停工。
根据当时的规划,虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米;二期工程除高档酒店和商务公寓,还有与购物中心配套的物流中心等设施。当时,虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位,是上海市停车位最多的大型购物中心。在项目建设期间,开发商在向客户推荐楼盘时也往往将“亚洲最大购物中心”作为最大卖点。
2007年年底,香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司,正式接手虹桥购物乐园,并将其改名为上海成城购物广场,宣称将于2008年年初复工。但时至今日,项目再度停工。