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其实高层物业类型开发项目时遇到的同质化倾向问题,并非开发区一地所有,大多数地区都面临着同样的考验和突围,只不过开发区作为本市经济、科技、物流等各方面突出发展区域,局限于本身地域限制,越发展土地资源越稀缺、越不够用,加上国家政策在批准土地使用时的限制,使得这一矛盾问题更加突出尖锐。
众多业内人士指出,目前高层已成开发区住宅发展的主流产品,且高层住宅的发展已进入产品细分阶段。要让其更快地为市场接受,从众多同质化产品中突围,主要依靠新风、保温、保湿、节能、景观等方面的细节提升取胜。在产品集中供应较多的情况下,同质化明显是高层必须克服的硬伤,最重要的是做到定位细分和产品细分。
普遍观点认为高层住宅的未来发展趋势,应注重以下几点:提高垂直交通和陆地交通能力、提高产品本身的科技含量,以及增强景观效果。首先,高层最需要解决的垂直交通问题,即电梯的承载能力。我们通常所说的所谓“一梯两户”或“两梯三户”的设计,应对高层还应考虑整体因素。一梯两户到了像万科金域蓝湾超过30层以上超高层建筑,第30层实际上就变成了一梯60户,舒适度会大大降低,因此,电梯品质和速度上的高标准要求是必须的。
其次,高层的防火、隔音、供水,以及新风系统、恒温恒湿系统、除尘系统等都需要科技的支持。这也是开发商特别需要注意的。专家测算到21层时候氧气降低20%。据了解,目前,换气、除湿与户式中央空调关联的做法在某些楼盘中运用已相当成熟。
再有就是景观。针对高层建筑形式相对呆板的问题,一方面许多开发上提出了高层洋房化的观点,另一方面则强调室内外景观的融合。南开大学经济学博士刘玉录介绍说,目前我们提出的高层洋房化实际上与法国的建筑学家格布西耶在二十世纪中叶提出的“别墅大厦”概念有相似之处,只是在具体操作细节上,还需要深化。“别墅大厦”即在大厦里面一个单元,隔一定的高度,进去一层、缩进去两层建花园,应力在物理上需要很高的技术,形成私家花园,提供两层高的活动空间与系统空间。俊城浅水湾“公园里种房子”和“房子里面建公园”的结合,以及建筑群落从北部依次跌落的规划就值得借鉴。