|
||||
“这次集体降价已经基本上触底了!”任炯在经过大量的市场调查之后认为目前天津市场已经迫近市场的“底价”。此前本报对天津整个房产市场按照各个区域进行了“底价”的探讨。
在降价之后,记者专门拿“底价”与目前的市场价格进行了比较,基本上已经吻合。拿12月第一周的成交价格6479元/平方米与整个天津的底价5997.6元/平方米比较,我们能看出目前市场的价格已经接近于“底价”。而且随着整个市场降价的最终完毕,到本月底两个价格之间的差距将微乎其微。“目前开发商对项目的定价已经完全到达底线价格,整体上绝对是这个状况。”
领世·深白的销售人员告诉记者:“目前我们的均价5000元/平方米,开盘的时候7000元/平方米,目前已经接近底价了,再降已经不可能了,那就赔本了。”刚刚开盘的中海·御湖翰苑销售人员也表示:“我们的价格是慎重的,不可能再降了!”中新城上城二期上城豪苑开盘均价是11000元/平方米,销售人员告诉记者目前一套80平方米的房子最低8300元/平方米。“这个价格已经低得不能再低了!”
“明年这个楼市将进入微利时代,换句话说,从价格上讲,楼市将回归到理性!”任炯对明年的判断是肯定的,但是他也强调,“尽管价格已经触底,但是老百姓购房的信心何时能够回归理性,这却是未知的!”
“团降”,不得不的选择如果降价是一种个体公司的单体行为,那么降价将是偶然的;如果整个市场集体初次降价,那么这种行为我们同样可以理解为非理性行为;而这一次,市场在经过半年之久的酝酿后,再一次集体爆发,这必然是一种市场机制下的合理行为。为什么会在这个时期出现“团降”?
这次“团降”与此前的降价到底有什么关系?它又与市场的理性回归有着怎么样的关系?带着这些疑问,记者深入到行业的各个角落,最终探询出了关于此次“团降”背后的秘密。
A地产资金量 十个瓶子需要几个盖?“全行业的降价现象,表明开发商主要是急于回款,作为后续的开发资金,也就是现金链吃紧。”德泰隆基房地产常务副总孙晓冬认为,“绝大多数已经倒掉的房地产行业都葬送在这一环节。房地产行业特点之一就是密集投资,绝大多数开发企业利用金融渠道筹集开发资金,而且资金数额巨大。一旦市场疲软,销售回款不佳,销售周期延长,其融资成本大大增长。特别是自有资产本来就薄弱,金融关系不强的企业,当发生全市场化低迷局面时,其负债增长速度过快,融资方式没有竞争力,往往加速其企业的倒掉。顺驰的资本运作模式就是一个活生生的例子。”
对于顺驰的资本运作模式,地产专业人士把它比喻成瓶与盖的关系,当年的顺驰是用3个盖子来盖10个瓶子。而顺驰所采用的“现金——现金”的开发模式,采用的则是“减少自有资本金、分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期”等手段。
在2006、2007年的火爆销售期,这种“以小搏大”的模式尚能维持,但融资困难、土地款要求短期内一次性支付等政策的出台无疑增大了该模式采用的难度,当资金来源只能依靠销售这一单一渠道时,降价售房成为开发企业唯一的资金来源。
“年关将至我们也同样面临回款问题,所以要通过降价带动销售,快速回笼资金。”泽天下项目经理张岳毫不讳言。
华亭国际项目营销总监于飞博也几乎表达了一致的看法,他说:“有关于降价的问题,主要是根据各开发公司的资金链要求及市场预期有关。有的公司资金周转已经出现了严重的问题,为了尽快回笼资金,支付年终的银行贷款利息,工程款等。降价是必须要走的一步。”
显然,很多房地产在大幅降价都是因为资金链出了问题,十个瓶子一定需要十个盖子吗?从资金调配上来说,的确不需要十个,七八个足矣。但如果只有两三个盖,那就危险了。