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3月热词观望
买房人观望情绪的集中爆发,是从今年3月份开始的。春节后京城楼市成交量急转直下,迅速转入全面滞缓,3月份也就此成为2008年房地产市场由牛转熊完整轨迹的节点所在。这一时期屡被提及的“市场观望”,成为了2008年贯穿全年的重要词汇。
起因
国内经济出现流动性过剩,并出现通货膨胀。2008年政府为缓解经济压力,采取金融紧缩政策,打压投机性需求,抑制投资性需求,持续加息,鼓励储蓄,为市场降温,并严控金融贷款,导致房地产开发企业均面临不同程度的资金链压力,同时受宏观政策及股市暴跌影响,消费者投资、消费热情骤然下降,房地产市场出现浓厚观望情绪,而部分开发企业受市场及资金链的双重压力开始降价销售,导致市场观望情绪进一步加剧并延续至今。
市场表现
买房滞缓炒房上岸
事实证明,市场确实变了,在2008年初王石“石破天惊”的拐点论出现后,是连续数月的销售低迷,北京市房地产市场交易量连续数月同比大降。开发商猛然发现,前两年市场大热时的排队买房、抢购潮如今一去不返,甚至连以往楼市中重要的“炒房力量”也在纷纷抽离,急于上岸。面临窘境,开发商的试探性促销,送家电、送物业费、送汽车等优惠方式逐渐增多,尽管意识到市场危机,但当时大多数楼盘仍然不敢真正降价,多为试探行为。
3月份,万科率先在全国范围喊出“降价”口号,而数天后,SOHO中国董事局主席潘石屹又抛出“百日巨变”论,堪称此前拐点论的升级版。过去几年政府对市场进行宏观调控之后,市场都会陷入短暂观望期,但过后都是是报复性的房价和成交量双涨,但是这次二套房新政出台之时,赶上美国次贷危机引发的全球金融环境恶化和持续经济衰退,以及中国政府对整体经济过热担忧所采取的从紧性货币政策,这些原因造成社会整体对经济前景的不乐观预期,也从而形成了楼市的整体低迷。
开发商变化
价格难定捂盘延开
当时市场普遍预测,3月楼市正处于观望对峙的关键时期,下一步无论是“艳阳天”还是“倒春寒”都有可能。不仅购房者观望,开发商也在观望,3月份开发商转入观望最直接的表现就是捂盘延开,如果说过去这时候哪个项目延时开盘,十有八九是捂盘惜售,等待坐地涨价。而当时不少项目开盘日期的一拖再拖,则反映了开发商瞻前怕后的观望心态。据统计,3月份北京有近二十个项目选择了推迟入市的时间,作为传统销售旺季的三四月份,开发商往年总是利用这样的“黄金档”为楼市“添柴加火”,而今年,不少项目却悄无声息的选择了“沉默”。
据了解,事实上当时大多开发商也是有苦难言,持续窘困的市场让他们陷入进退维谷的境地。某开发商把自己的处境形象的比喻为“热锅上的蚂蚁”,一方面不卖房面临着巨大的资金链压力、越拖越麻烦,另一方面又不敢轻举妄动怕价格一公布立刻会把自己陷入尴尬当中。于是,楼市便出现了“异常”状态——开发商想尽办法拖延开盘时间,变得“极度敏感而脆弱”;而且从另一方面讲,中小开发商们谁也不愿意当率先降价招来口诛笔伐的“出头鸟”,于是大多选择了审时度势和继续等待。这种心态影响下,捂盘观望也就顺理成章。
判断
尽管近几年每逢宏观调控政策出台都会引发一段“观望期”,也有出现短暂的成交淡季。但今年的情况已经大不相同,2008年初房地产市场的整体价格已经被“炒”到了买房人承受的极限高位。从某种意义上讲,去年以来出台的系列调控政策甚至远没有以前的‘国八条’、‘国六条’来得严厉,但它却成为惊醒梦中人的‘闹铃’,让买房人警醒不再迷信‘楼价只涨不跌’的神话。分析过去几次由政策调控带来的观望,一般都在调控政策出台后的两三个月里被市场所消化,而在3月份的时候,已经有很多人认识到,这一次的观望似乎还只是刚刚“拉开序幕”,其影响何时真正结束遥远得有些让人看不到头。文/邱旸