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4月热词退房
4月份,从珠三角蔓延开的“退房潮”迅速波及北京楼市,很多在售项目都纷纷注意到,前阶段买了房又退房的客户明显增多,刚刚签约转天“反悔”的也大有人在。查阅北京市房地产交易管理网“退房公示”可以看到,不少项目3、4月份的退房客户明显增多,一些项目退房次数甚至多达数十上百次,如此“沦陷速度”令人吃惊。
起因
房价下跌引发集中退房
去年底以来执行的提高二套房贷首付比例和利息等政策,在春节之后逐渐显现出对购房需求的抑制效果,楼市的持续低迷和价格下降让购房者感受到市场“江河日下”的压力,购房风险越来越大,买房已经不再是高枕无忧的投资渠道。于是,行业普遍意识到一个严重而现实的问题,当市场持续低迷的时候,你买的房子是不是也面临着贬值的风险?
此外据了解,一些项目前期涨价销售,后期大幅降价的“不公平”举措也是引发退房潮的诱因之一。典型例子是某项目年初刚开盘时均价约15000元/平方米,但是4月份最新定价迅速变成12000元/平方米,相比不久之前降了3000元/平方米,这让刚开盘时买房的业主大呼“上当”。此外不少项目的优惠赠送等种变相降价不胜枚举,对于那些已经买了房的业主,房价下调意味着几万元甚至更多的钱打了水漂。这也引起了高位购房者的强烈不满,导致要求退房的纠纷不断。
市场状态
是否合情理引起广泛讨论
业内人士指出,新开售楼栋价格的较大幅度下降,让很多已购房的业主心中“实在不舒服”,调查表明,在这一轮退房大潮中,期房退房的现象较为突出,而现房退房较少。而一些在高价位买了房的业主也纷纷采取行动——或拒收房屋,或停止还贷,或诉诸法律,其要求大体相似——要么退房,要么补偿差价。
有开发商曾透露,当时不少刚签约的客户怕开发商设置障碍,连刚交完的订金都不要,坚决退房,至于在约定期限内退订的,就更多了。某些项目由于退房者过多,开发商不得已限定了严格的违约责任,要么不退订金,要么设置高额违约责任以此控制退房行为,但是尽管如此,退房现象依然严重。不少客户退房甚至会选择一些很“缺乏理智”的方式,如不接开发商电话、迟迟不办按揭手续等,让开发商非常头疼。而一些原本明确拒绝接受公积金贷款买房的项目,因为客户坚持要退房,也只能松口同意办理公积金贷款。
专家指出,房屋买卖作为一种商品交易行为,必然会随市场变化存在价格波动的风险。市场供不应求的时候,商品价格会见势上涨,市场供大于求的时候,销售遇冷价格自然也将随之下降。但是正因为多年来房价的持续上涨让买房人迷信买房置业“最为保险”的观念,一旦房价下降,利益受损,心理上便难以承受,从而导致“退房潮”的出现。
有专家在当时表示了这样的担忧,就集中退房现象来看,要求退房的人中有的签订了预售合同,有的尚未签订合同,两种情况下能否退房也有不同的法律依据。
一般来讲,开发商根据市场变化降价求售是正常的合法商业行为,并无足够的法律依据支持这种退款或退房的要求。根据我国法律,只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。目前,只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的,那就是公平原则。也就是说,购房者可以以这一原则为法律依据,要求赔偿或退房。但是,最终能否退房或补偿差价,已经成为一个社会问题,这并非法律层面可以解决的范畴。
点评
折射买卖双方功利心态
4月份集中出现的买房人退房现象,实际上折射了客户对目前市场的不信任态度,特别是那些2007年底和2008年初刚刚买房者的心理波动最为激烈:由于花费大量资金,倘若楼市就此一蹶不振,房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水,这部分买房人便急于抽离楼市,把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中,从而导致了集中退房现象的出现。而从那之后应运而生的市场上频繁出现的楼盘“无理由退房”、“退房补差价”等承诺,也可看作是退房风波所产生的连锁反应。
从深层次看,集中退房现象的出现和长期来坚挺的房价出现松动密不可分,市场好的时候一切好将就,房产快速升值的趋势掩盖了很多问题,买房人往往也不会过于计较,退房的现象少之又少。而现在,配套不到位、道路没建好,甚至地面找得不平等这些在过去不是问题的问题,现在都成为已购房者退房的理由,这在很大程度上折射了长期以来市场买卖双方过于功利的色彩。而很多长期以来形成的非理性观念,在4月份集中爆发的退房风波后,逐渐得到了转变,越来越多的人意识到,买房不再是坐赢不输同样需考虑风险,无论楼市形势好坏,理性投资都应该是基本准则。文/邱旸