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7月热词松动
在开发商的明折暗扣与购房者的观望当中,7月北京的住宅销售价格终于出现大面积的松动。一方面,以金隅7090、紫金新干线等为代表的一批新盘,开盘价在7000-10000元/平方米之间,虽然地域较远,但其低价极具杀伤力,因而得到购房者的追捧。另一方面是售价在25000元/平方米以上的住宅,虽然受大环境影响卖得不如从前,但交易量基本能够保持稳定,售价也呈缓慢上升趋势。而居于中间的,单价在15000元-20000元/平方米的房子则出现滞销,这些项目也成为楼市中价格松动最为明显的部分。
据调查,7月份在售的价格区间在15000元-20000元/平方米的30个楼盘中,至少有86%的楼盘成交价出现了下降,仅14%的楼盘价格保持稳定或略有上升。“以四惠桥的壹线国际为例,该项目去年12月成交均价16991元/平方米,今年1月份为15965元/平方米,4月份达16934元/平方米,7月份则下落到15367元/平方米。”
而在7月价格松动的过程中,一个有意思的现象就是楼盘销售量和价格下调幅度关系日益密切。之前业内认为,在市场走弱的情况下,楼盘价格越下调购房者越会观望,因为大部人都买涨不买跌。然而从7月份实际成交情况来看并非如此:从单个楼盘的成交情况来看,价格略有松动其交易量就会直线上升。在调查的30个楼盘中,有24个楼盘伴随着六月、七月价格的调整,交易不断走旺。
二手房:
价格直降+变相降价幅度超过15%
出现松动的不仅是一手房。受市场整体转冷的影响,二手房抛售现象也普遍增加,价格下降空间超过10%。二手房传统的卖方市场逐渐向买方市场转变。
据北京市房地产交易管理网7月数据显示,今年上半年,全市二手房网签13743套,比去年下半年减少了37.2%,与此同时,今年上半年全市二手房平均成交价格为9620元/平方米,比去年下降了1.8%。面对如此冷清的市场现状,二手房房主纷纷降价求售,各房产中介公司收取的中介费也开始大打折扣,目的只为吸引购房人眼球,促成交易。
7月,中大恒基、筑家地产等京城中介的数字显示,根据其500多家门店对超过一个月未售的5000套房源进行回访时,有82.5%的房主接受降价求售。而其降价幅度平均达到了5%,最高甚至超过10%,远远高于去年同期1%-2%的正常比例。
除了直接降价求售,7月的二手房市场还出现一些变相议价。据了解,在二手房交易过程中,按照相关规定营业税、个税应该由房主全部承担,其他交易税费买卖双方各承担一半,但是由于前几年北京二手房市场是“卖方市场”,一直以来,所有的税费都由买方独自承担。
然而根据北京多家房产中介7月的统计,由于市场需求的减少,使得约有三成的房主愿意全部或大部分承担交易税费。也就相当于房款直接降价超过5%。这也是近几年来本市二手房市场首次出现卖方愿意承担交易费用的现象。
专家分析:
奥运后楼市走向不明
成为房价“松动”主因
在面对7月份整个市场出现的价格松动,不少专家指出:随着奥运临近,各方此前关注的“奥运会会对北京房价产生什么样的影响”更有升级的趋势。而在人们的观点交锋中,此前一些人提出的“奥运会加速北京房价上涨”的论调逐渐被人们看淡,再加上半年来市场的连续不振,使得人们对奥运后房价下跌的危险有了更为现实的认识。这些直接反映到市场上就是一二手房市场全面出现价格松动。“此外受奥运期间各项限制措施的影响,许多项目将处于瘫痪状态,一些开发商想在奥运到来前多争取一部分回款。”
而对于奥运后房价走势的判断,一部分专家认为,奥运给北京房地产市场带来的利好已经停滞,预计奥运会结束后,将会有大批二手房集中上市,届时价格继续下探的可能性非常大。北京房价在2009年之前确实很有可能出现短期性和区域性回调现象,但即使这一现象真的出现,也与“奥运”概念的关系不大。
似乎是为了印证专家的判断,与奥运紧密相关的奥运短租房市场也在7月末出现了集体“跳水”的情况:出于对奥运房屋租赁市场的看好,奥运场馆周边有大量房东纷纷清空自己在奥运场馆附近的房屋,进行装修,同时将租金定在了平日租金的5至10倍左右,一时间促成了“奥运短租热”。然而进入7月以来,奥运租赁热并没有想象的那么好,曾经热炒“奥运短租”的业主也开始纷纷降价以期待能够保住最终的利润,最高降幅超过了20%。“市场疲软引发的价格下调”,这也成为7月份价格“松动”最为直观的注脚。文/卫东