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公寓类豪宅往往处于大都市的市中心区域,其周边可利用的自然环境资源相对别墅而言较少。因此,选择公寓类豪宅的客户的购房目的,一方面是为方便工作和商务活动的自住需求,体现在追求便捷、高效、方便的生活方式,他们对土地属性关注较多的因素是豪宅的地段好、交通便利、周边配套成熟以及具有特殊的历史文化氛围;另一方面,是为投资理财,他们不考虑居住问题,比较看重的是楼盘本身的升值潜力,则在土地属性方面最关注的是地段,其次是一些历史背景所带来的增值潜力。这两种购房目的的公寓类豪宅客户所占比重相当,下面具体分析他们在土地属性方面的关注因素。
满足自住需求客户的关注因素
1) 拥有便捷交通的成熟地段
无论是为长期居住还是为短期居住,选择公寓类豪宅的客户都为追求便捷的生活,因而具备绝佳的地段优势对他们是很有吸引力的。尤其是对满足商务活动需求的自住客来说,成熟的地段更会为他们提高工作效率。因此,此类客户往往是对地段优势和交通的通畅程度非常关注。
2)周边环境具有特殊的历史文化氛围
公寓类别墅由于大多数地处市中心,没有足够的自然资源可以利用,因此,注重生活情调的自住客户,会比较看重楼盘所处地段本身的人文和历史环境资源,同时人造环境的突破也是其关注的因素,如石库门改建的商业街等,这些对有自住需求的客户来说也是种高档享受。
3)成熟的周边配套
对有自住需求的公寓类豪宅的客户来讲,他们会有不少时间居住在豪宅,所以为生活便利,他们会偏好处于市中心CBD区域的高档小区,除了要求周边配套完善以外,更关注的是所处板块的环境和配套质量是否到达一定标准,希望所购买的公寓在同区域内比普通住宅具有更高的品质、更完善的配套功能设置及各方面高标准的物业。
追求升值潜力客户的关注因素1)黄金地段的升值潜力
公寓类豪宅的开发商往往会将豪宅置于市中心黄金地段,以提升其楼盘的品质和档次,而这些都是投资理财客户所关注的,交通发达,出行便利的优势会带来不少升值潜力,同时会给选择公寓类豪宅的客户增加不少利润,一般此类客户追求的短线投资。
2)历史文化遗产的增值潜力
有些豪宅客户的生活中会对具有历史文化的古玩或字画有兴趣,因为有收藏和增值价值,而选择具有历史文化背景的公寓类豪宅一样,周边保留的历史会址、名人故居等历史文化遗产都会是投资理财型客户所关注的因素。
别墅类豪宅客户的关注因素相对公寓类豪宅而言,别墅类豪宅拥有更丰富的自然景观资源,或者不可替代的人文资源,但其在交通的便利性方面要比公寓类豪宅差,周边的配套也相对较不完善。因此,选择别墅类豪宅的客户的购房目的,一方面是对更高的居住环境的追求以及提升其本身社会的地位,主要表现为追求一种高品质的生活方式、幽静的生活环境、同时体现自己尊贵的身份,他们在土地属性方面关注较多的是稀缺资源,小区环境的档次和私密性以及最基本的生活配套;另一方面,除了自己居住以外,由于产品本身的不可替代性和不可复制性,对投资理财型客户来说也可长线投资。在这两方面中,前者所占的比重较大,下面具体分析这两种购房目的客户在土地属性方面的关注因素。