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(三)房地产的收入/财产效应
1.收入/财产效应明显。
2009年末,天津城市和农村私人住房资产净值共17001.47亿元(城市8531.48亿元+农村8469.99亿元。)由于年内房屋价格上涨,引起房屋资产溢价,城乡存量住宅总共溢价额为2085.07亿元(945.01亿元+农村住宅存量总共溢价1140.06亿元)。
2009年末〜2010年初,天津城镇居民金融类资产合计为4581.65亿元(非储蓄类金融资产600亿元+城镇居民储蓄存款3981.65亿元)。
至2009年末,天津城镇居民住宅净资产约8531.48亿元,加上金融类资产4581.65亿元,居民家庭资产总额为13113.13亿元。其中,住房资产占65.06%,金融类资产占34.94%。年内,由于房价上涨带来的城市居民家庭住宅资产溢价945.01亿元,引起居民家庭资产增加7.23%,产生了家庭财产膨胀和收入增加的双重效应。
2.虚拟过分留下隐患。
2009年末,天津城乡私人住房资产净值相当于当年GDP的226.66%(17001.47亿元÷7500.80亿元)。其中,城市与农村分别相当于当年GDP的113.74%、112.92%。而在1989年前后,美英德法诸国私人住房资产净值与本国GDP比例平均值为113.50%,我们现在高出这个指标113.16个百分点。家庭资产中房产价值过高的比重,以及它与GDP离差巨大的关系,既影响着我国经济发展过程中社会资本的形成,又失去了家庭财产在价值贴现上的相对稳定性。
房地产市场过热留下了经济社会的隐患。首先,人为催化的住房需求增长牵引着的大规模城市房屋拆迁,不仅影响着城市经济的发展方式,而且产生了深刻的社会问题。其次,为刺激交易量而多年实行的购房蓝印户口政策挤压了老居民的生活利益。仅2009年,由于6万蓝印户口的空降,就使原居民家庭社会福利指数与过去水平相比较,平均每户减少了3.3%。再次,由于高房价使得在津毕业大学生逐年大量流失,教育资源的优势正在受到侵蚀。
过渡:2010年前100天天津楼市情况和新政初效
(一)前100天即4月15日前的情况
2010年包括第一季度在内的前100天,除了春节沉寂一段时间外,房地产住宅早春市场依然延续了去夏以来亢奋的状态。其中,第一季度全市各种住宅成交256.8万平方米,同比增长16.15%;(新建商品住宅+二手存量住宅)平均交易价格为8083元/平方米,同比上涨24.71%。进入4月的前半个月,楼市与气候同步升温,供销两旺,量价齐升,出现了开盘即售馨的所谓“日光”盘/“月光”盘。
在购买量中,除了从前一年200万平方米房屋拆迁沉淀下来的需求、新增外来蓝印户口置业和自住/改善基本需要外,投机性/投资性购买大量入市,推波助澜,市场炒作成风。在市中心区老城厢和滨海新区一些投资前景看好的新开楼盘,投机性/投资性购买一度占到一半甚至占到多数。整个房地产市场,似乎成了一个超级赌场。
楼市在虚拟需求的推动下,价格出现异常的飞速上涨,不动产价格泡沫化且不断地膨胀。一些交易热点地区,楼价一日一变/两变,坐地直升5000〜10000元/平方米,在各个售楼处已经不新鲜。二手房业主,待价而沽,大量毁约,纠纷直至诉讼不断,市场的普遍诚信遭到空前的挑战。
(二)新政出台后约20天的市场反应
以“国十条”为基本内容的楼市新政堪称为虎年楼市的第一声春雷,出台后在房地产住宅市场的交易面和平均水平上引起了反响,出现了不同程度的变化。据统计公布资料计算,“国十条”出台后的两个完整周(4月19日〜5月3日),天津全市新建商品住宅,成交量环比累计下降39.24%;平均交易价格环比累计下降5.67%。其中,市内六区,交易量下降明显,环比累计下降为61.08%;但在均价上的变化逊于交易面积的变化,环比累计下降3.4%。
在新政实施后的两个特殊交易期,春季天津房地产交易会(4月16〜20日)上,新建商品住宅打折优惠平均在4%左右甚至达到10%;“五一”节期间(5月1〜3日),新建商品住宅平均交易价格比节前的上一周下降4.09%
目前的市场预期呈现胶着状态。投机/投资购房者信心开始动摇,观望氛围浓厚,普遍推迟置业;由于至今天津贯彻“国十条”的地方实施细则还未出台,开发商还存有政策可能会宽于其他地方的想法;因此,市场各方处于博弈心理。
2010年中后期天津房地产市场走势分析
(一)新政对天津楼市影响的一般性估计
一场号称“外科手术式”的、以遏制房价为中心点的楼市调整正在逐步深入之中。天津,作为一个自“世纪危改”(1994〜1999年)以来政策驱动鲜明的房地产“政策主导市”(场),虽然投机/投资性购买份额低于一线沿海城市,但是市场对政策调整的反应程度应该是比较明显的,即房地产市场的“政策需求弹性/供给弹性”大。这样的判断如果没错的话,中央政府本轮调控政策又能在天津得到真正的贯彻执行,那么,房价和整个房地产市场向理性、健康的回归概率将很大。
(二)新政可能产生效应的几个具体方面
2009年,天津住宅市场的纯投机性/投资性购买的比例估计不会低于20%,2010年前100天即4月15日之前期间,该种性质的置业已经明显突破去年的比例。如果在政策实施中能够逼退这种性质置业的大部分,那么市场需求在结构上会得到调整。
按照“国十条”坚决抑制不合理住房需求,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定精神,天津实行多年的蓝印户口购房落地政策理应进行调整,最保守也应该提高其门槛。2009年,以蓝印户口为主的外地人员在津购买新建商品住宅518万平方米,占全市该类交易量34.53%,倘若这个政策年内得到调整,将会引起交易量的明显变化进而影响至价格。
2010年初,全市计划拆迁200万平方米房屋,其中按80%住宅、1:2.6系数计算,可形成400万平方米的安置需求。如果想减轻需求压力以便遏制房价过快增长的话,放缓拆迁计划的实施,将会产生较大的影响。
2010年,天津年内计划保障性住房新开工650万平方米,同比减少17.51%。假使能够按照“国十条”增加住房有效供应,“要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和现价商品住房供应”的规定精神,在年内土地出让中调高保障性住房比例,将会明显改善住房市场的供给结构进而平抑房价。
(三)未来天津房地产发展趋势预测
天津市房地产进一步发展面对着N种机遇,同时也存在若干约束,主要表现在以下几点:
1.关于需求空间与价格。
如上所述,天津连年海量拆迁的结果明显减少了住宅存量,造成城市居民人均居住建筑面积低于全国水平;同时,市场需求空间犹在,问题在于在满足这个需求的同时遭遇到不断窜升的房价门槛,在一定程度上抑制了需求的实现。
2.关于土地资源与开发。
天津具有土地资源比较优势,2006〜2020天津“城总规”明确、“十一五”规划的外围11个住宅组团,大多数还未启动有待开发、市区与滨海新区之间有着连片的盐碱荒地可供开发;但是,新区拓展受制于“城市交通+生活配套”瓶颈,制约着住宅有效供给。
3.关于市场发展与隔离。
滨海新区列入国家战略部署的短短几年,就形成了环渤海以至于中国北方的房地产开发热点区域,出现了供销两旺的市场局面;但是,由于种种原因,滨海和老市区之间仍然存在着房地产市场的隔离,还没有形成一个统一市场,这就影响了房地产业的进一步发展。
(作者系南开大学经济学博士)