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一女二嫁
公摊的车位不应该出售
如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的,开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库),这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内,也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位(库),它们也应该属于全体业主的共有财产。
依据不足
买了车位为啥还收管理费
李文杰解释,这就像买了房子要交物业费一样,地下车位在使用过程中要进行维护和清洁,所以会产生一定的费用,具体这个管理费的收取依据,目前国家还没有明确规定。大成律师事务所吴建中律师认为,这类收费应当适用物业管理费确定的一般原则即前期物业管理期间由开发建设单位与物业公司商定业主大会召开后由业主大会确定。
仅一成能出售
如何保证车位买得合法
无论地上车位(库)还是地下车位(库),是否可销售的惟一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。根据《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知》,产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。李文杰还透露其实北京很多地下车位是不能出售的,能出售的比例应该不会超过10%。
产权问题不清
地下车位到底能不能出售
针对大部分市民在留言中提出“地下车位不能出售”的意见,著名地产律师秦兵认为,地下车位肯定是要出售的!如果不卖,就等于车位的所有权还在开发商手中,但开发商是法人,而法人可能会出现破产、倒闭等情况,到那时候,业主会连使用的权利都得不到保障。
秦兵说:“根据目前的规定,因为土地所有权是公共的,所以地上车位只能出租。但地下车位必须销售,而且只能卖给业主个人。”
吴建中律师也认为,造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好,应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。