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天津中原物业顾问有限公司
就目前来看,天津房地产市场经过10多年的发展,一些板块已初具规模,在当地的影响也日益提高。可以分为两类:一类是新兴板块,包括以泰达城、老城厢为代表的北部中心区板块,以及在近几年启动的快速路、地铁、海河板块。这些板块往往是依托老城区改造以及大型市政项目而兴起,板块内的楼盘多为自主开发,统一规划的色彩较弱,因此板块内的整体优势和相互借势效应相对较差。另一类是在建板块,这些板块开发时间较早,政府统一规划,总体规模较大。像梅江板块、瑞景板块、奥运板块都属于这一类。这些板块区位整体优势比较明显,并且政府对区域的交通、公建、配套设施等方面采用倾斜政策,因此,这些板块内的楼盘从面市起,就具备得天独厚的区位优势。
随着政府及企业主导的板块内部资源横向整合力度的进一步加大,预计未来几年,天津各大热点板块的发展会更趋成熟,将在天津房地产供需市场上扮演重要角色,并在发展趋势上呈现以下特点。
北部中心区与大梅江板块南北对峙
2005年,天津楼市最令人期待的“碰撞”将在北部中心区及大梅江板块之间展开。这两个板块均以高档楼盘为主,随着政府及企业主导的板块内部资源横向整合力度的进一步加大,预计未来几年,天津各大热点板块的发展会更趋成熟,将在天津房地产供需市场上扮演重要角色。且在区域配套方面各有优势。北部中心区一般被界定为红旗北路以东、光荣道以南,金纬路、黄纬路、天泰路以西,黄河道、南马路周边约8平方公里的土地范围。2005年,北部中心区预计上市的楼盘有泰达城、老城厢项目、上海广洋项目、陆家嘴小伙巷项目、仁恒海河广场等。未来三五年内,该区域将有上千亿的资金注入,总建筑面积达到1500万平方米。北部中心区的优势在于通过大面积的拆迁为区域性建设做好铺垫,未来市政配套设施的完善又将极大提升原有的地段价值和区域认知。同时,通过开发高规格的住宅及商用物业,吸引城市中坚阶层和主流家庭,从而实现市中心区域价值的回归与重塑。由于北部中心区的开发规模较大,并且以高档楼盘为主,因此,各大开发企业有意识为“北部中心区”概念共同造势。并且北京万通、上海陆家嘴等外地企业的进驻,也将提升天津高档楼盘的整体开发水平。如果在这一板块开发上能够做好住宅与公建的合理比例分配,并且在产品设计上能够迎合天津主流家庭的需要,未来这一板块有望成为市中心置业的首选区域。
大梅江板块包括梅江风景居住区、卫南洼风景居住区、梅江南风景居住区三大区域,是天津高档住宅最为集中的区域之一。梅江一期在2000年启动,初始阶段定位为安居型住宅小区,兴建了云水园、玉水园等安居项目。随着2002年蓝水假期、芳水园2期等项目的入市,梅江地区逐渐转型为高档生态住宅区。2005年这一板块有顺驰半岛系列、领世郡、汐岸国际、香滨·左岸、水晶城、海逸长洲等在售楼盘,全年新开工面积达到150万平方米。大梅江板块发展至今有以下几个特点:一是产品类型丰富,高层、别墅、花园洋房均有;均价从每平方米5200元/平方米至9500元/平方米,以中、高端客户二次置业为主;大梅江板块的普通住宅户型设计普遍较大,150平方米左右的户型为各楼盘的主力户型,中、小户型需求较为旺盛,但供应相对短缺。由于大梅江板块的公交、购物、教育等诸多生活配套尚不完善,目前整体入住率较低。并且高档楼盘供应集中,竞争激烈导致项目销售压力较大。对于大梅江板块来说,未来开发应着眼于突出其“高档生态区”的环境和景观优势,通过完善生活配套提高入住率,营造成熟、和谐的生活氛围。随着城市发展重心南移和市政设施日益完善,大梅江区域仍有较大发展潜力。
北部中心区及大梅江板块代表了天津高档楼盘的两个发展方向。这两大板块一个踞北,一个居南,引导天津高档物业市场形成南北对峙、竞争充分的局面。两大板块通过各自在区位及产品优势的比较上吸引不同置业倾向的消费群,从而推动天津高档房市场向纵深发展。
奥运、海河板块异军突起奥运、海河板块的共同之处都是依托大型城建项目应运而生,由于看好这些基础设施带动的区域升值,其板块内的楼盘也将本项目的未来发展前景与“奥运、海河”题材紧密联系。奥运板块一般指以奥运会体育场馆为辐射中心的区域,该板块的特点是,产品品质以中、高档为主;项目绿化率高,公园配套优势明显。在产品推广上,这些楼盘均以奥运概念作为主要卖点,市场反响良好。目前奥运板块已进入发展的高峰期,板块内供应物业以高层为主,总规模达到186万平方米。
奥运板块的高端产品主要集中在板块北部,代表产品有时代奥城、仁爱濠景庄园、奥林匹克村、方正·山海天及俊城·浅水湾的别墅产品。这些项目的价格普遍在6000元/平方米以上,最高的独体别墅单价达到15000元/平方米。中端项目则集中在板块南部,代表项目主要有凌晟奥园、阳光100国际新城及俊城·浅水湾的洋房、公寓部分。随着2008年奥运场馆配套设施建设的加紧进行、新型居住区的不断成熟,这一板块以良好的整体销售业绩,显示出巨大的上升空间。
海河板块泛指海河开发改造沿线区域,其板块内公建物业比例较大。由于海河开发采用多节点开发的形式,因此海河板块的覆盖面较广,其板块内楼盘也以各节点为中心分散布局。海河开发一期共有六个节点,分别是运河文化商贸中心、凤凰商贸广场、古文化街商贸中心、海河广场及和平路商贸中心、中心商务区南站地区、海河水上运动商贸区。板块内的重点楼盘有泰达城、仁恒广场、海河大道、信达广场、海景假日、海河之子等。由于海河开发还处于起步阶段,板块内的聚合效应并不明显。随着投资1800亿元的海河开发向全面实施,将进一步提升区域内的文化商贸氛围及金融密集优势,这也为周边区域的住宅及商用物业发挥整体竞争优势创造条件。
对于位于奥运、海河板块内的楼盘来说,如何将产品与大型市政项目有机接合,在产品规划和设计中充分考虑奥运、海河开发带来的人流、信息流以及资金流优势,这是本市地产界需要破解的新课题。