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高档地段新盘集中面市 明确南北地段定位
进入6月以来,老城厢、海河沿线及大梅江区域有多个项目陆续开盘、亮相。如老城厢区域的城南新世家、华门·明筑、天津富力城;梅江区域的水晶城三期、梅江湾、卡梅尔、水岸公馆等。另外,三岔河口万通上游国际等海河沿线新盘也将在下半年面市。
天津中原顾问公司市场研究部经理梁美娜等专业人士分析说,市中心和梅江区域新项目的集中上市,将使以大梅江为核心的南部高档地段与以老城厢为核心的北部高档地段定位更明确、竞争也更激烈。
南北区域,一个是新兴的低密度居住区、一个是成熟的城市中心居住区,特色鲜明、差异性很大,这些差异对业主生活方式有很大影响。记者为此采访了中原等顾问公司专业人士及相关企业负责人。
南部边缘高档地段外向延伸 需进一步完善商业设施
地段形成及范围:梁美娜等专业人士及松江置业等房地产公司相关负责人介绍说,以梅江区域为核心的南部高档地段是被天津居民认可的高档居住区。从城市建设历程来看,梅江高档居住区域的形成是早年城市向西发展的结果。从体院北高档居住区到天塔、友谊路区域,再到梅江生态居住区的定位,之后是梅江南高档房环境的总体规划,其高档居住区范围逐步向外延伸,形成了高档地段概念的“大梅江区域”,包括了梅江、梅江南及其周边至外环线更大范围。目前这一区域有香滨·左岸、水晶城、海逸长洲、领世郡等在售楼盘,将有卡梅尔、水岸公馆、梅江湾等新盘将上市。
人文特点:选择南部大梅江区域的购房人群,主要是有私家车的二次置业者,中年高薪职员及私营公司老板较多,区域内已经形成了较为成熟的人文气氛。这一点也可以从天津市今年的租金指导价中反映出来,今年天津市住宅类租金最高的区域就是梅江区域,平均租金达到35元/月/平方米。
发展趋势:大梅江区域目前公交、购物等生活配套尚不完善,整体入住率较低,这反过来又制约了区域各类商业服务设施的建设,因此作为高档居住区,该区域在居住生活方面还需一个成熟的过程。
从南部高档区域整体趋势来看,大梅江区域新项目下半年的集中放量,使市场短期趋势对买方有利。长期来看,由于目前该区域外环线以内可开发用地已经全部被瓜分,今后区域扩张只能向外环以外,这将使区域内的好产品以稀为贵。不过也可能由此产生外环线以外项目定位和形态的变化,反过来又对外环内地段定位产生影响。
南部高档地段实际还应该包括水上东、南区域,该区域的天娇源、时代奥城、仁爱濠景庄园等住宅,也是认可度很高的高档项目,地段内设施比较成熟,不过该地段也几乎没有可开发用地,区域内高档居住氛围主要决定于现有项目的人文状况。
北部市中心老城厢与海河北段相辅相成 需进一步营造人文氛围
地段形成及范围:老城厢和海河上游北段将形成北部市中心高档地段。与当年政府主导下的大梅江地段形成机遇相似,以老城厢和三岔河口为核心的北部高档居住区是依托海河开发的市政建设大背景崛起的,所以,老城厢也将和率先成熟的海河北段居住区相辅相成,形成更大范围的“北部高档居住地段”。该地段内今年已经开盘和将开盘的主要项目有海河大道、城南新世家、泰达城、老城厢11号公馆、天津富力城等。
人文特点:据天房房地产公司杭总经理及海河大道相关负责人介绍,他们的对客户的调查显示,打算老城厢及海河北部地段楼盘的消费者目前主要是在市区工作、有稳定收入的人群,他们看中的是市中心的成熟配套设施、区域文化及景观背景。
与大梅江高档地段形成过程不同的是,北部高档地段不像大梅江那样如同一张白纸,可以直接依据政府规划,“画”出最新最现实的高档居住区。老城厢、特别是三岔河口区域,过去的人文氛围对新地段有一定影响,这些地段高档人文氛围的形成,以及人们对该区域的认可度,要靠住宅产品及新居住氛围的营造来实现。不过,参与老城厢及三岔河口建设的富力和万通、乐康等企业则更看重这些地段的历史文化积淀,他们认为老城厢、三岔河口以及河北区海河沿岸地区历史文化及海河景观不可多得,有很大的挖掘潜力。
发展趋势:中原等顾问公司人士认为,从北部高档区域整体趋势来看,其中大型项目主要集中在老城厢和三岔河口两个核心地段,这些地段目前没有同质产品,短期趋势将比较乐观。长期来看,随着海河建设的深入,海河上游沿线高档项目将形成独立的海河概念板块,并有可能分流北部区域的需求,届时,产品品质将起到维护价值的作用。
南北高档地段建筑形态不同 同档不同质
居住氛围不同:南北高档地段项目的开发企业人士都认为,两区域住宅产品有很大差异,大梅江区域是以生态自然景观为居住区主题,适合追求休闲、放松、远离城市嘈杂的居住者。北部老城厢及海河沿线居住区是以历史及海河文化为居住主题,适合喜欢城市氛围和成熟的市区配套的居住者。大梅江区域的景观特点以人工水景为核心,有18公里水岸线,社区中心东侧临湖设置了游船码头,每个功能组团均设有组团游船码头。而北部区域将以历史风貌建筑及海河景观为核心,使社区景观与外部景观充分结合,体现借景生情的特点。
建筑形式不同:大梅江区域以别墅为主,北部区域以高层为主。如老城厢天津富力城是26到28层的短板纯南北向住宅为主的建筑群,三岔河口万通一期项目是以高层高档公寓为主的综合建筑群,建国道区域的海河大道则20余栋小高层和高层组成的建筑群。而大梅江区域新盘领世郡以独体别墅为主,梅江湾是大型低密度综合建筑群,梅江南水岸公馆也以别墅为主。
另外,南部区域项目开发以本地开发企业为主,如松江置业、华夏、顺驰、永泰、万科、优联等,北部区域以外地开发企业为主,如广东富力、新加坡仁恒、北京万通等。(王哲)