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海河两岸将建设20座大型写字楼
从有关部门了解到,未来5年,海河上游将规划建设44个社会型商贸文化设施项目,其中海河两岸将建设20座大型写字楼,这些写字楼大部分建在海河各桥的桥头,交通便利,目前部分写字楼建设已经启动。
据了解,这20座大型写字楼项目中,5座集中建在北安桥桥头,北安桥南商务写字楼、北安桥北商务写字楼和津塔均位于北安桥海河西路一侧,津塔建成后将成为天津的标志性建筑。天保大厦坐落于北安桥与海河东路交口处,滨海大厦坐落于海河东路北安桥桥头。其他15座大型写字楼分别为海贸港湾中心,坐落于和平区紫竹林地区;德泰大厦,坐落于解放南路,与42中相邻;天一大厦,坐落于河西区绍兴道;太平广场写字楼,坐落于河西区新围堤道三角地内;香港嘉里商务中心,坐落于河东区南站地块内;远洋大厦二期,坐落于海河东路大沽桥桥头;泰达运河商务楼,坐落于红桥区泰达城地块内;华侨大厦,坐落于河西区解放南路与香江花园交口;仁恒大厦,坐落于南开区水阁南地块内;津源里写字楼,坐落于金钢桥海河东路一侧;水上运动世界高级商务写字楼,坐落于河西区光华桥桥头一侧;风情区办公中心,坐落于河北区博爱道;新华世纪广场大厦,坐落于和平区承德道与大沽北路交口;上海陆家嘴商务中心,坐落于红桥区原小伙巷地块内;鑫春大厦,坐落于河北区平安街与进步道交口商务区地块内。
数量如此巨大的写字楼短期内陆续上市将会给天津写字楼市场造成带来什么样的影响,能否被市场所接受,我们先来分析一下现在的天津写字楼市场。
一、天津市市区甲级写字楼市场分析
1.市场供给分析
图一 现实存量及分布位置
在本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座的体量,其中绝大部分都分布在和平、河西两区,和平区共有甲级写字楼5座,河西区共有甲级写字楼9座,从面积上分析,和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米,同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米,两区共囊括了14座甲级写字楼,合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。由图一我们还可以看到,天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段,第一:内环线南京路南面(红色区域);第二:外环线的围堤道路段(黑色区域)。其中红色区域拥有甲级写字楼10座,数量上占有天津市甲级写字楼的59%,黑色区域共有甲级写字楼4座,占天津市甲级写字楼总数的24%。
形成天津市甲级写字楼的分布如此集中的原因主要有两个:
第一:经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。
第二:历史原因。1990年,天津市第一座甲级写字楼——国际大厦出现在了南京路上,直到今天,国际大厦依然是天津市租金最高,出租率高居不下的甲级写字楼,其领航作用,使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。
以上说明,商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力,有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。
出租率
尽管天津市甲级写字楼租售价格差异很大,但出租率情况却十分良好,由上图我们可以看到,除了新开盘的信达广场外,其他写字楼的租售率都在70%或70%以上,而且租售率在90%-99%之间占了多数,是总数的56%,甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%,
2、天津市区甲级写字楼需求分析
全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%这样一个水平,分区的租售情况则参差不齐,和平区的平均租售率仅为85%,河西区的相应数据却是89%,比和平区高了4个百分点,其他三区的租售情况普遍不如和平、河西这两个写字楼较为集中的区域,其平均租售率只是84%,而在2004年,该数据为93%的高位水平,因而,在天津市区,甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。