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90平方米新政、延长营业税期限、开征个税、银行4次加息……调控一波紧一波,房价却久控不下,观望气氛浓重。如此楼市形势,今年房地产市场风光不再?
9月25日悄然实施的天津二手房交易个人所得税计税细则,使今年市场最后一个悬念尘埃落定。目前二手房市场又有何新的动向?是如前几个月般的萧条还是有所回转?带着种种疑问记者采访了相关业内人士,并且对市场一线的销售人员和广大消费者进行了走访调查。
二手房市场出现复苏迹象
记者日前从21世纪天津分部、中原等房地产顾问公司获悉,9月中旬开始,处于观望及适应期的二手房市场出现复苏迹象,二手房买卖双方逐步从调整中找到了平衡点,开始进入正常的交易过程,二手房市场有望回暖。
受调控政策影响,本市二手房市场从下半年开始逐步低迷,特别是7月份开始,成交量出现逐周下调的态势,周成交套数环比(与前一周相比)最大降幅达到48%、面积降幅为63%,直到9月初全市周成交量第3次出现1000套以下的低点。但是从9月中旬开始,这种现象得到缓解。
据21世纪不动产提供的数据来看,9月中旬以来,本市二手房交易量开始在低位企稳,成交套数开始逐周增长,9月份第二周环比增长11%,第三周环比增长18%,第四周环比增长23%,交易开始活跃。
同时,成交价格也有所上升,全市成交均价为3750元/平方米,市内六区均价为5100元/平方米左右,全市成交均价比7月份上涨了约8.6%,比8月份上涨了约19%。
黄金周后的二手房市场跳空高开,10月8日全市成交猛增至139套,一周总体交易量为1014套,交易面积为7.6万平方米,交易金额2.9亿元;10月份第三周全市二手住宅一周总体交易量为970套,交易面积为7.6万平方米,与上周基本持平。
全市交易金额3.1亿元,环比增长8%;全市平均交易价格继续攀升,价格为4053元/平方米,环比增长7%;其中中心城区均价没有继续上周跌势,本周反弹至5211元/平方米。
对此,合富辉煌房地产市场部负责人李爽武分析说,二手房成交量的企稳回升,一方面因为经过一段时间的市场磨合,二手房交易双方都开始从其价格方面重新调整,相互作出让步,使一部分5年内次新房重新入市,增加了成交量;
另一方面,二手房交易个人所得税细则的出台,使个税明朗化,从最初的征收差价的20%到全额的1%,前后两种纳税方式的价格差距甚大。因此个税细则的出台使一些观望者逐渐打消了疑虑,重新坚定了买房卖房的信心,从而陆续进场,也促进了成交量回暖,正所谓利空出尽就是市场回暖之时。另外,今年天津城市基础建设工作仍在加速进行,配合市政建设的拆迁力度增大,产生了刚性需求。
在中原房地产和平区昆明路的店铺中,一位正在进行最后谈判的买卖双方接受了记者的采访,卖主陈先生对记者说:“从8月政府要求统一征收个税起,我就有意卖掉这套房产,但当时由于局势并不明朗,所以一直没有出手,但9月份参照北京、深圳的个税征收标准,心里已经基本有数了,无非就是征收差额的1%,比想象中好得多,现在细则出台了,又找到了合适的买主,所以就决定成交了。”
而买主郭女士对记者表示,这套房子是用来给儿子结婚用的,婚期在即,几十万元的房款都掏了,就不在乎这差额的1%了。
二手房市场乍暖还寒
虽然交易量有所反弹,但不少业内人士认为:个人所得税的正式开征对二手房买卖双方的影响还会继续显现,市场的真正解冻期并没有过去。
业内人士介绍,很多有意愿买房的人都在观望,谁来负担新增的税费使买卖双方陷入了一场博弈。在采访中记者还了解到,有些卖方为了避免负担税费,已经把房屋转入租赁市场,加剧了租房市场的竞争,使得部分地段房屋租赁价格出现下跌。
21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武对记者表示,如果说去年的国八条如暴风雨般来势汹汹,而今年的国六条则更像是阴冷的绵绵小雨,去年国八条出台之后,天津的中介机构措手不及,所有的中介机构面对宏观调控所受到的影响非常大。不过大概历经不到3个月,整个市场就回暖了,交易量也迅速凸显出来。
但今年自6月1日新政实施以来,时至今日已经将近半年,虽然目前市场上有复苏的迹象,交易量有所抬头,但照比去年来说,似乎这个等待期过于漫长了。传统二手房市场本该是“金九银十”。但就今年来看,这个概念在天津乃至全国表现不是非常突出。
张武表示,由于我市房地产起步较晚,近年来拆迁工程持续不断,对二手房的刚性需求很大,所以如果需求被集中释放的话,那么交易量远远不应该是现在的数字,这就说明,买方的观望心理依然很浓重。
一位中原房地产店铺中的置业顾问对记者说:“个所税出台以来,店里的客流量明显增多了,但看房的多,真正达成交易的只在少数,看来今年萧条的局面将很难扭转。
另外,由于天津的个所税细则较为复杂,目前为止很多消费者并没有真正去解读这个政策,很多消费者前来咨询的时候经常问:‘个所税如何来计征?如何来交纳?’有的甚至误认为是按照房产出售价格的20%来计征个人所得税的。”
通过了解,记者发现交易大厅里挂牌的房源越来越多,一位工作人员对记者说:“现在卖家大都不肯把房价落下来,尤其是区位较好的片区,他们普遍认为我市的房地产仍将继续走高,所以对市场的预期很有信心。”
采访过程中,记者遇到了前来看房的张先生,张先生向记者表示,政府如此大力度地调控二手房市场,目的就是为了把房价降下来,可现在,房价不降反增,我们买主还要替原房主交纳营业税、个所税,这让我难以接受,如果再找不到合适的二手房源,我决定选择去买商品房中的小户型,相信总房款也高不到哪去,而且还免去交高额税费。
看来这种买卖双方的心理差异将使二手房市场处于观望态势。
二手房市场后市难测
针对二手房市场目前不好不坏的尴尬局面,众专家表示二手房未来的走势很难下定论。个所税细则的出台使得本市二手房市场进入新一轮整合,买卖双方的心态在进行调整,房屋中介的经营也面临更严峻的考验。
尽管新政对二手房市场造成了不小的冲击,但有一点利好值得肯定,采访中了解到,正规的中介机构已经没有用现金收房的现象。二手房市场将越发规范。
记者从天津市国土房管局获悉,二手房资金监管系统是规范二手房交易市场的一项重大举措。该系统通过与银行结算系统网络的“后台对接”,实现了由房管部门交易管理网络与银行结算系统网络直接办理资金流转,有效地避免中介机构占压房款等行为。
业内人士指出,随着二手房市场监管更加严格,不少信誉不佳的二手房房屋中介正在被市场加速淘汰,因此中介机构必须更加重视诚信经营,才能在目前市场的大规模整合中站稳脚跟。
天津中原物业顾问有限公司高级分析师余洪涛向记者表示,未来二手房政策主要以巩固实施已经颁布的系列调控措施为主,未来二手房市场将保持低位企稳,逐渐恢复态势。新政方面将很有可能出台的是各界已经讨论很久的物业税,物业税主要是针对物业持有环节,增大物业的持有成本,但物业税在短期内估计不会出台。
随着政策进一步显现,可以说,目前天津二手房市场尚存有一定变数,新政的深度蔓延将对二手房市场产生怎样的影响,我们仍需拭目以待,其成交量究竟能够恢复到一个什么样的数量级,也仍需市场的进一步检验。