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今年7月31日,上海各大房地产交易中心都排起了长龙,人满为患。仅隔一天,8月1日,交易中心冷冷清清,难觅人影———原因是个人所得税政策的正式出台。
今年7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。在此基础上,上海的细则是:无法出具原值凭证的房产,普通商品房按全额1%征收,非普通商品房按全额2%征收。其它符合文件规定的个税缴纳类型的交易,按差额的20%征收。
《通知》还规定,5年以上唯一住房的,可以减免个人所得税。一时之间,一些地段好,靠近地铁的老公房大热。杨浦的一些老公房行情甚至逆势上扬,出现了“一房难求”的现象。
与此形成鲜明对比的是次新房的租赁和销售双双受挫。即使到了传统的“金九银十”,也难以振作,最后被戏称为“铜九铁十”而草草收场。
点评:20%的个人所得税,究竟谁来埋单?是由卖家承担,还是转嫁给买家?对卖家来说,随着时间,个税政策的心理影响已逐步变淡,心态恢复平稳,价格表现坚挺。而在买家方面,看跌的仍占多数,其心理价位与目前的市场价格仍有一定差距,入市较为谨慎。个人所得税所导致的成本增加,使得二手房市场出现了罕见的博弈局面。
烦恼:房屋安全交易
关键词:网上备案
今年的二手房市场讨价还价蔚然成风,然而这却在一定程度上扰乱了二手房市场的秩序和价格。二手房买卖动辄上百万元,安全问题始终是买卖双方最关注的。如何才能保障二手房买卖的安全性,让买卖双方安心交易?
今年9月,《存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》出台并实施,备案后,一处房源只能在一家挂牌,以往信息不对称、一房多挂等交易弊端都将淡出二手房市场。该《办法》的出台是对“存量房网上交易服务体系”的补充和完善,让二手房网上交易进入真正的安全通道。
根据计划,明年1月1日起,将开始在全市范围内执行二手房交易的网上备案,此后,二手房交易将更加透明,市民可能只要在家中轻点鼠标就能了解全市所有二手房房源。
点评:就目前市场来看,二手房网上备案还没有特别的影响,但就长远而言,二手房网上交易将使买卖过程更加安全,也给二手房买卖提供了更便捷的通道,对购房者有利。而对中介来说,大小中介将面临再次洗牌,而行业内的竞争也将更加激烈,与此同时,独立经济人也逐渐进入市场。
烦恼:梦里的老上海
关键词:老洋房
已到年底,按照往年,此时的老洋房市场应该进入淡季。而今年却一反常态,尤其是租赁,比往常反而增加了5%左右。分析原因,很大程度上是因为受到政策等因素影响。目前,老洋房也出现了“转售为租”的现象。
据分析,今年的老洋房市场和去年相比有很大不同,价格和交易量都没有去年活跃。根据史丹福老洋房租售中心的统计,今年该公司的花园洋房成交套数在15套左右,占了上海老洋房交易数量的50%。上半年,老洋房市场在经历了去年的第一轮调控后有回暖迹象,而下半年的系列政策又带来了很大的影响。根据年第三季度史丹福综合指数分析,受到“外资限炒令”、强征个税等政策的影响,特别是对境外人士在沪购买第二套房产进行限制后,严重地影响了购房者的信心,从而导致了老式住宅价格出现下滑。
点评:老洋房总是能让人找回老上海的感觉,属于特殊的物业范畴,供应量也少,受到高端消费群的关注。总体来说,老洋房属于稀缺产品,业内人士认为,明年将会是一个调整和平稳的时期。如果明年没有什么新的政策限制,那么一年后有望回暖。
烦恼:中介发展有待突破
关键词:一、二手房联动
以往不少人的印象中,中介公司总是以买卖二手房为主。然而去年开始,二手房中介公司开始慢慢涉及一手代理,而今年,中介公司卖一手楼盘早已不是稀罕事,甚至有中介专门代理新盘。大街小巷,各个“新盘售楼点”不仅为新盘销售提供了新的渠道,也为中介公司吸引了不少客源。
而在11月的“车与行”房展会上,中介代理下的二手楼盘更是大放异彩。仅仅汉宇地产一家就推出了幸福小镇、中房樱桃园等多个一手房楼盘,吸引了不少眼球。
业内人士认为,随着市场调控的进行和政策的不断推出,二手房市场在7月底的“过户”大热后步入冷冻期,而这些政策的影响很有可能要持续半年以上。
为了在这样的状况下突围,不少中介公司都根据市场进行了营销策略方面的调整,以往小打小闹的一手房代理,现在已开始占据各大中介公司越来越重的业务比例。如信义房屋、汉宇地产等沪上知名中介,目前一手住宅的代理和分销都已经占到了业务比重的15%左右。
点评:随着市场的稳定,以前排队购房的场面已经消失不见,独自在售楼处“一楼一售”的销售模式已经不能满足市场的需要。而随着政策的重重推出,中介公司的处境同样尴尬。中介要如何突破二手房的限制?新房代理是很好的选择。一方面,二手房代理新盘可以为一手房打开更广阔的销售通道。同时,也可以有效地为中介公司扩大客户资源,开拓市场。虽然,在短期内,这种新的运营模式还不不一定会对传统的代理业带来很大的冲击,但从长远来看,将在今后的房产市场中更多的出现,成为市场有力的竞争者。
烦恼:市场整合,扩张还是收缩
关键词:逆市扩张
今年4月,房产市场刚刚从第一轮宏观调控中缓过一口气,中原13家分行同一天开张,百店同庆;8月,第二轮宏观调控已然开始,上海美联又增开虹口、东昌两店,逆市拓展。除此之外,信义、汉宇等也在今年增开了好几家门店。
和去年不同,记得在去年第一轮宏观调控来临时,中介公司都乱了手脚,一夜之间,缩减门店、削减人员,上万家的中介公司只剩下不到一半苦苦支撑。而今年,局面却刚好相反,尤其是一些品牌中介,非但没有丝毫减少门店的迹象,反而随着市场一边调整一边不断扩张。
由此看来,不怎么景气的二手房市场却也有好处。一方面可以让房价趋于合理,另一方面也可以加速中介洗牌,就像开车进入弯道,正是品牌超越他人,做强做大的好时机。而这些中介逆市扩张的原因只有一个,看好市场前景,为新一轮的发展作好准备。等到市场适应了政策,开始回暖的时候,就可以先发制人。
然而,不少中介扩张的同时,也有一些人持相反意见,他们认为,目前市场行情并不明朗,二手房低迷这一状况会持续多久还很难说。如果持续时间太长,那么现在还在扩张门店的公司,无疑会面临资金等各方面的压力。
点评:2006年,上海的二手房市场并不乐观。然而,这却阻挡不了不少品牌中介逆市扩张的脚步。宏观政策出台,一些中小中介被迫出局,品牌中介可以趁机用较低成本收购。其实无论是扩张还是收缩,都是中介公司在针对市场作出的调整。在经过了新一轮的洗牌后,房地产市场正进入资源集中和行业整合的阶段。