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二、天津市房地产开发经营业发展较快的主要原因分析
1、危陋平房改造、加快城市改造道路是契机。“九五”以来,天津市房地产业开发经营业快速发展,主要得益于两大宏观决策。一是得益于1994年3月天津市第十二届人大二次会议上市委、市政府对宏观经济形势做出准确判断,提出要用八年时间完成成片危陋平房改造决策;二是得益于近年来天津市城市道路改造步伐加快的决策,拆除了部分住宅,新建了一大批城市基础设施。据有关部门统计,自1996年以来,天津市共累计成片拆迁1974万平方米,拆迁户数达57万户,如按拆一还四测算(单纯危陋平房改造的还迁比例可达到1:6),仅还迁就需要社会提供近8000万平方米房屋。从而为房地产业提供了难得的历史发展机遇和巨大的发展空间。
2、整体经济发展、居民生活水平提高是基础。自1992年以来,天津市GDP除1998年外平均以两位数增长。2005年人均GDP已达到35783元,比1996年提高了1.86倍,城镇居民人均可支配收入由1996年的5968元,增加到12639元。居民收入生活水平的提高为居民生活消费观念的转变提供了重要的物质基础,人们开始追求生活上的舒适和享受,并把住房条件的改善作为首要需求,从而为房地产业的快速发展提供了实现的可能。
3、住房分配制度改革成为房屋消费迅速增加的“助推剂”。1992年,国家取消了福利分房、实行货币补贴、调整房租等一系列住房改革方案,从而等待单位福利分房的群体不得不改变观念,开始考虑并选择自己购房;与此同时,房租的提高,公有住房转让的优惠政策也大大刺激了人们购买房屋的需求,从而推动了房地产业的进一步发展。
4、较高的投资回报吸引了大量的社会资金投入了房地产开发企业。据有关部门测算及部分房地产开发企业典型调查,目前房地产开发经营业的平均利润率一般维持在20--25%之间,这一数值远远超出许多行业的利润上限,从而使社会上具有一定实力的投资者愿意将资金更多地投向房地产开发业。
三、对天津市房地产开发经营业热中的理性思考
1、房地产业发展虽“快”,但还不够强大。虽然十年来天津市房地产经营业发展较快,但从全市经济发展结构的角度看,还不能形成天津市的支柱产业。按照国际惯例,房地产业成为支柱产业的标准之一是其实现增加值应占全市GDP比重7.5%以上,而天津市房地产业行业(含物业和中介)实现的增加值占全市增加值比重尽管已由1996年的1.9%上升到2005年的3.5%,但始终未能突破4%,离支柱产业相距较远,2.房地产市场虽“热”,但还不够稳定。天津市房屋买卖市场近些年来异常火爆、销售旺盛。但客观冷静分析,房屋持续热购的根基并不牢固。