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①商品房刚性需求将逐步减少。危陋平房改造和城市基础设施建设加快是商品房需求增加的重要原因,随着大面积危陋平房改造任务的完成,商品房刚性需求将减少,这势必会成为房屋销售快速增长的制约因素。
②准确认识购房款的来源渠道。据调查,在天津市绝大多数购房人中,购房款的70%来源于房改以前祖辈继承或福利分房出让后的回款。如果没有这部分基数作保证,绝大多数购房者很难支付高额的购房费用。
③工资性收入增加还不能成为购房需求的主导因素。尽管改革开放以来城镇居民的人均可支配收入增长了几倍,但用于支付动辄几十万的购房款差距还很大。资料显示,1996至2005年全市城市居民家庭累计年均总收入26.71万元,按2005年全市商品房销售均价4051元/平方米测算,购买一套90平方米住宅计算,即使不考虑后期装修、购置新的家庭用品等其他费用,就需支付总房款36.46万元,远远超出城市居民十年家庭总收入平均9.75万元的水平。如果以一对新婚的年轻人需要一套50平方米的新单元房计算,仅靠自身的工资收入来买房,没有十年以上的工龄是难以实现的。
④少数消费者购房心态还欠理智。以一般生活水平的三口之家为例,理性消费的标准宜在60--90平方米,但有少数人为了在住房上追求高层次,不惜挖家底、用贷款,精装修。而其中也不乏部分人被高额的贷款利息和不可不长期考虑的物业开支所拖累。更有少数要结婚的年轻人,不顾个人的经济条件,更是把两室一厅的住房作为基本条件,形成了新形势下的消费误区。
2、购房贷款起点过低,金融机构风险压力加大。近年来,部分金融机构为了满足购房市场需求,开办了购房按揭贷款、房屋公基金贷款等一系列鼓励居民购房的作法,贷款首付仅需全部房款的20%,这大大刺激了一部分人的超前消费(或信贷消费和投资)欲望,造成一部分实际上不具备与所购房屋相应经济实力的人由此背负长期的、数额不匪的还款“包袱”。
据统计2005年底,全市居民用于个人购房的贷款375.41亿元,个人住房公积金贷款154.04亿元。占了金融部门当年全市房地产贷款的56.3%。鉴于这部分数额较大,涉及的人群分布较广,因此,如何保证贷款人群的收入稳定,将是一个长期的、不容忽视的社会问题。
四、对今后一个时期天津市房地产开发经营业发展的展望
1、随着滨海新区纳入国家总体规划,将对天津市房地产开发经营业注入新的动力。根据天津市滨海新区“十一五”发展规划,未来五年其GDP总量将有一个较大的提升,外来各类人才及劳动力人数将会迅速增长。按照这一发展模式推断,势必会出现继珠江三角洲、长江三角洲经济高速发展带动商品房建设发展带来新的机遇。