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中介从业人员是二手房交易的服务终端,他们从业水平的高低直接影响了中介行业的发展。在采访中记者发现,其实很多中介公司中层以上领导对于服务理念、内容、流程、质量等有着极其清醒的认识,也制定过很多明文要求,但是到了店员操作层面,往往是大打折扣,与公司理念“两张皮”。
天津市房地产业协会秘书长梁正文指出,出现这种局面,主要是由于现阶段本市房地产销售从业人员职业监管制度严重缺失,房地产销售人从未成为一个独立的职业监管体系,从业合格标准和过失约束更是无从谈起。致使以下几大方面成为中介服务中突出的严重问题:信息搜集不全、专业知识不够、推诿扯皮、跳私单、随意出租买卖从业资格证等等。目前在我国服务行业中,连足疗师都要保证持证上岗,有独立的职业管理体系,可见在这方面,房地产销售人员还不如足疗师。
据了解,在美国,房地产经纪人监管制度极其严格,一旦产生违纪现象,经纪人将被剥夺从业资格。而国内这条职业监管之路才刚刚起步。
据梁正文介绍,在继全额资金监管政策出台后,天津市房地产业协会已于近期组织中介行业展开了研讨,积极推进“对违规经纪人进行公示”政策的出台。无论持证与否,只要是中介行业内的从业人员,都必须实行职业登记备案,一旦发生违纪现象,将在政府相关网站上予以公示,从而影响其今后的职业生涯。他同时指出:“虽然这将在房地产从业人员职业管理方面迈出重要一步,但仅仅是开端,还停留在行业自律阶段。最终还需落实在法律、法规和相关行业管理规定。只有到那时才会有统一的职业标准、统一的培训教材、具有法律效力的奖惩制度。”但在经济飞速发展的时期,法律法规出台相对滞后,往往是事后补救,而非事前规避。因此政府相关部门在制定管理规定时缺少上位法依据也是中介行业缺少监管的一大原因。
因此呼吁相关法律和行政职能部门尽快出台相应法律法规和管理规定,引导中介行业走上规范的良性发展轨道。
一抚:政策倾斜,扶持行业
虽然事实已经证明,用交易双方的房款进行投资获取资金流的盈利模式在中介行业中是行不通的,但面对目前的市场状况,如何才能仅用中介费用保证公司的正常运营,许多中介公司也是有口难言。
顺驰(中国)不动产网络集团企划部经理许建国坦言,仅靠2%的中介费,很多中介公司仅仅能够维持公司运营,利润相当薄,有些公司甚至难以为继。他算了一笔账:今年本市二手房交易套均价格在28万元左右,按照2%的费用收取,中介公司报酬是5600元。而成本方面,以一个3-4人规模的店面为例,店员基本工资、房租、煤水电气、宣传费用等,至少需要2万余元。也就是说每个店面每月至少要成交4套。但从目前看来,由于行业混乱,消费者对中介的不信任,因此达到这一目标并不容易,甚至是十分困难。
“在全国许多城市,中介行业刚刚起步时都会得到政府和社会的扶持。”天津中原地产三级市场部总监曹海滨说。扶持大概有几种办法,一种是政府相关部门出台的中介费收取指导价格比例,会根据不同市场时期进行调整,如上海就曾经历过中介费收取比例由3.5%调至2%的过程,即中介行业发展初期得到相应的价格政策支持;另一种是实行二手房交易全部通过中介公司进行的强制手段,以交易量带动中介公司盈利。