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联合地产分析认为,从滨海新区核心城区2007年的供给量来看,该区域将比2006年有较明显的增长,新增上市项目将会有一个短暂的爆发,2007年的在售项目将会达到30-35个,总体供给量将达到200-250万平方米之间。但是,滨海新区的商品房供给量与人口的增量并不匹配,在未来的3到5年年均消化量在100-150万平方米左右应该为正常水平,市场将出现供大于求的情况,由于2007年的板块开发趋势明显,这些供给量将更加集中在同类板块中供给,市场竞争压力空前增大。
3到5年看结果
市场走势考验开发实力
根据滨海新区土地出让资料测算,目前在售项目的后期开发将有375万平方米左右的项目推向市场;而去年塘沽有大量的土地供给计划,这些地块上市的潜在供给在700-800万平方米之间,这意味着在2010年前后至少有1000-1200万平方米的新增商品房供应量(不含协议出让的地块)。
2005年滨海新区人均住房建筑面积达到28平方米,全市家庭户人口人均住房建筑面积为23.4平方米,比第五次人口普查增加了4.34平方米,人均住房面积比天津市全市提前五年左右的时间。并且,在滨海新区内部,中心城区居民家庭拥有住房在2套以上的不在少数,且目前滨海新区的住房需求中投资比例占到20-30%以上,部分项目甚至更大,那么,滨海商品房住宅消费市场还有多少潜力可挖?下一个市场机会在哪里?
2005年11月份的人口普查数据显示,滨海新区(开发区、塘沽区)常住人口为70.9万,包括塘汉大三区实际常住人口达到132.82万,滨海新区“十一五”规划中预计,2010年和2020年人口规模为180万人和300万人;也就是说,在2010年要实现50万的有效人口净增量(能够转化成商品房消费)。以上数据明确显示,在人口指标与商品房供给量指标的对比中,存在着明显的差异,即:滨海新区的商品房供给量远远大于人口的增量。面对如此巨大的供需矛盾,开发企业将如何应对是一个敏感和亟待解决的问题,也就是说,3到5年之内是真正考验开发商品牌、功力、质量和服务的时期,三五年之后,滨海地产将迎来又一个重新洗牌和品牌运营的时代,其结果何去何从,我们拭目以待。