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2006年11月份天津中原地产提供的一份调查报告显示,40%的购房者在2007年有购买天津环外住房的打算。在这些意向购房者中,许多人表示,交通是他们关注的最重要因素。调查显示,将"环外住宅的交通问题"作为首要担心问题的购房者占到了26.09%。由此可见,"交通"已成为环外楼市发展的关键词。
有关专家认为,交通设施的完善与便捷对房地产业的影响是显而易见的,主要表现在交通便捷对楼盘的带动和提升。从已通车的地铁1号线和现有的公交线路来看,交通条件的改善已大大促使了环外楼盘价值的提升和居住者来源结构的变化,成为环外楼盘快速发展的最主要动力。
弱化区域差价 提升板块竞争力
道路建设和公共交通发展为城市建设带来的最明显、最直接的效益便是周边土地升值和开发价值对房地产业的推动效应。尤其是轨道交通,其推动效应更为明显。地铁的快速性和通达性,将使城市的地段概念进一步弱化,相邻等级区域的房屋价格也将更加接近。
以本市北部中心区为例,由于历史遗留和交通、配套等问题,原红桥区房价在天津一直处于较低阶段,但由于近两年来海河综合开发改造的进行和西纵快速路的建设,该区域交通环境和城市面貌都有明显提升,三岔河口地区楼盘,如广洋金领国际等,目前的售价与老城厢各楼盘已毫无差别,说明区域差价正随着交通环境的变化而缩小,甚至抹平。
瑞景居住区和双港居住区则直接受益于地铁1号线。2003年,位于红桥区最北部的瑞景居住区刚刚上市的住宅平均价格不到3000元/平方米,而2004年双港区域内上市的海天馨苑均价也不足3500元/平方米,同一时期,同样是处于新居住区开发阶段的梅江南,公寓价格已达到5000元/平方米。而近两年来,随着公交车线路的增多,尤其是地铁1号线的通车,瑞景、双港两大板块的交通便捷性大大提高,居住便捷性带来的房产增值也体现得非常明显,奥林匹克花园三期、首创•宝翠花都、金地•格林世界等项目均价已接近6000元/平方米,价格增幅明显高于梅江南地区和市中心部分地段。
据了解,在环外楼盘项目中,未来得益于轨道交通的还将有紧邻地铁2号线的西青中北镇板块和东丽板块,紧邻地铁5号线的泛梅江地区。地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力,提升板块整体竞争力,同时也将对板块住宅市场走势产生影响。
改变居住者来源结构
促使城市居住格局合理"公共交通的发达才是环外楼盘真正成为城市扩张主力的最主要原因。"天津泰达万通副总经理杨泉指出,在公共交通不发达的状态下,城市近郊和外围的房地产项目开发主要以别墅等低密度高端项目为主,吸引的客层也是少数以私家车为主要交通方式的高端购买人群。其实城市结构改变的一个重要因素就是人口的疏解。便利的交通条件,可以诱导人们远离市中心居住,从而促进城市结构的改变。对于普通百姓而言,路网畅通和公共交通的发达带来的是通勤时间的缩短,这将吸引更多居民外迁。
统计显示,2006年环外所有在售项目中,80%以上的业主来自原城区居民,乡村居民和城市外来人口占极少数。此外,《天津住宅建设规划(2006-2010)》显示:期内中心城区及外围组团住宅建设3900万平方米。按保守的环外区域建设比重占60%测算,合2340万平方米。未来十几年内中心城区大约要净增60万人口,仅此一项大约可形成2100万平方米的需求。由于老城区土地和人口的饱和,这些需求绝大部分需要在新兴的环外组团安置。
专家指出,在如此大的需求趋势下,交通决定了新兴区域的的辐射能力。据天津新创置业副总经理邹双喜介绍,地铁1号线的开通,使瑞景居住区到市中心的通勤时间缩短到20分钟左右,以往瑞景居住区主要客层以红桥区为主,而现在也吸引了一批原居住在河北区和南开区的青年购房者。乐康置业的策划总监许晓鹏也预测,地铁2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民,或工作地点在辐射区域内的购房客群,产生较强的吸引作用,预计未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。
外环交通应加强多点互通 细致规划提高心理预期
交通条件的改善缩短了城市各区之间和市区与郊县之间的距离,很多新建住宅附近都有大公交、地铁等公共交通设施规划,然而,也必须看到,这个交通体系的建设是需要时间的。从梅江、华苑等区域的发展历程上看,交通体系的建设往往要落后于住宅区的建设,从公交、地铁等情况分别来分析,往往只有一个区域的居住人口达到了一定规模之后,公交体系即开始延伸进该板块。
对此,天津金地总经理郝一斌指出,公共交通带来的便捷度往往在入住后才能有实际的体现。《天津市城市总体规划(2005-2020年)》的出台明确提出了加快11个新城和30个中心镇的建设。据业内人士透露,在未来十几年内,天津市政府投入在这些区域,用以公共配套设施建设和路网、交通体系建设的资金将达到180亿元。如果将这个规划中的细则尽早向市民公布,如哪个新城未来有几条公交线路、哪条轨道交通、哪些路网等等,使市民在购房决策的过程中充分了解公共交通未来几年内的具体规划,将有利于提升购房者的信心,对引导城市格局的改变有益。
此外,虽然环外新兴区域公共交通环境迅速改善,但许多区域的公交线路仍处于单线互通阶段,即由该区域至市中心的通畅,从区域到中心城区其他地方,或者是其他环外板块仍需转车,存在很多不便,因此,许多市民和业内人士呼吁,环外板块的公共交通还应增强多点互通。
外环板块公共交通状况一览
北部:
双街万源星城:公交961、611、610、607路,地铁4号线(待建)
瑞景居住区:公交606、634、658、47、48、837、34路,地铁1号线西横堤站
西部:
中北镇板块:公交645路,便民6号,地铁2号线(待建,预计2008年6月交付使用)
南部:
洛卡小镇:公交838、705路,地铁5号线(待建)
亲亲家园:公交838、832、705路
红磡领世郡:地铁5号线(待建)
东部:
金地格林:公交652、629、808、165、152、808路,地铁1号线
东丽湖:公交663、6路。
(裴蕾)